mercoledì, Marzo 27, 2024
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Gli abusi edilizi e la nullità del contratto preliminare: la recentissima sentenza della Corte di Cassazione

 Nell’ambito dei traffici immobiliari, può accadere che il bene oggetto del contratto preliminare sia affetto da vizi e in particolare da abusi edilizi insanabili.

L’articolo 40, comma 2, della Legge n. 47 del 1985 sancisce la seguente disciplina:

«Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35».

Subito si dica che frequentemente si sente parlare di incommerciabilità degli immobili o di res extra commercium, anche per riferirsi a tali ipotesi di abusività.

Tuttavia, già brevemente in questa sede, si può sottolineare come in dottrina non tutti siano concordi e al contrario ritengano come una terminologia di questo tipo sia maggiormente confacente a quei beni assolutamente esclusi, per loro peculiarità, da ogni atto di commercio.

Ebbene, il caso di cui si vuole qui discutere è stato definito recentemente dalla Cassazione civile, seconda sezione, con sentenza 26 aprile 2017, n. 10297.

Invero, nella fattispecie in questione, il promissario acquirente proponeva domanda presso il Tribunale di Napoli chiedendo di dichiarare l’inadempimento della promittente venditrice e la condanna al pagamento del doppio della caparra versata, sostenendo che l’immobile oggetto del contratto preliminare fosse affetto da abusi edilizi insanabili, come confermato dal mancato parere favorevole alla domanda di concessione in sanatoria.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello (a seguito, naturalmente, di impugnazione della parte soccombente) avallavano le ragioni dell’attore, rilevando il grave inadempimento della promittente venditrice per l’incommerciabilità dell’immobile abusivo, considerato il rigetto dell’istanza di condono.

A tal punto si giungeva davanti alla Corte di Cassazione, lamentando la promittente venditrice come la Corte d’Appello avesse errato nel ritenere tardiva l’eccezione di nullità, essendo comunque essa rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo.

Sebbene, sotto il profilo processuale, la Cassazione ritenga corretta quest’ultima argomentazione e quindi sostenendo che, nel precedente grado, ove fondata, la nullità andasse comunque dichiarata (essendo ormai, per orientamento della medesima Corte, il rilievo consentito anche in tutte le ipotesi di impugnativa negoziale, come nell’ipotesi dell’inadempimento), si assiste comunque al rigetto del ricorso.

Nell’ipotesi in esame, infatti, viene rilevato come questo non possa essere considerato un caso di nullità del contratto.

La Suprema Corte statuisce infatti che:

«Fra le parti era stato concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare, per quanto emerge dagli atti.

In forza, allora, dell’interpretazione di questa Corte, cui il Collegio intende dare continuità, la sanzione della nullita’ prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, articolo 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967. Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico».

Com’è noto, trattasi, nel caso del contratto preliminare, di contratto con efficacia obbligatoria, che impone a sua volta la stipula di un altro contratto (il definitivo).

Per questo stesso motivo, suddetta Corte esclude che possa applicarsi la sanzione della nullità prevista dall’articolo 40 della disposizione suindicata, deducendolo oltre che dal tenore letterale, anche dall’eventualità che, in un tempo successivo alla stipula del preliminare, intervenga la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, ritenendo allora suddetta sanzione applicabile solo ed esclusivamente ai contratti con effetti traslativi.

Di conseguenza, dalla pronuncia si evince come la Corte suggerisca che l’immobile, sia pur privo della concessione edificatoria, può essere utilmente oggetto di un contratto, tuttavia solo quando trattasi di preliminare (in quanto ad efficacia obbligatoria).

In quest’ultimo caso la sanzione della nullità non sarà applicabile, e tra le parti risulterà costituito un valido vincolo giuridico, che in caso di inadempimento darà vita a tutte le conseguenze connesse (nel caso di specie, ad esempio, il pagamento del doppio della caparra versata).

Naturale sarà invece il rilievo della nullità del contratto per l’ipotesi di stipula di definitivo avente ad oggetto un immobile ugualmente affetto da abusi edilizi insanabili, ex art. 40, Legge n. 47 del 1985, dapprima citata.

Marco Limone

Marco Limone nasce nel 1994 ad Atripalda (AV). Consegue il diploma di maturità con votazione 100/100 presso il Liceo Scientifico P.S. Mancini di Avellino. Da sempre bravo in matematica, decide di non rinnegare le sue vere inclinazioni e ha frequentato, dal 2012, il Corso di Laurea Magistrale in Giurisprudenza presso l’Università Federico II di Napoli. In data 07/07/2017 conclude il percorso universitario con votazione 110/110 e lode, discutendo una tesi in diritto processuale civile dal titolo "I profili processuali della tutela della parte nel contratto preliminare". Iscrittosi, infatti, sognando il “mito americano” della criminologia e del diritto penale, durante il suo percorso si scopre più vicino al diritto civile e alla relativa procedura, anche se, per carattere, affronta con passione qualsiasi sfida si presenti sul suo cammino. Fortemente determinato e deciso nel portare avanti le sue idee e i suoi valori, toglietegli tutto ma non la musica. E le serie tv e il fantacalcio, ma quella è un’altra storia... mar.limone1994@gmail.com https://www.linkedin.com/in/marco-limone-19940110a/

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