Acquisti a non domino
Per analizzare compiutamente la tematica degli acquisti a non domino, preliminarmente, pare opportuno ricordare che il nostro ordinamento fa dipendere il trasferimento della proprietà, ovvero la costituzione di un diritto reale o personale di godimento, dal consenso delle parti validamente manifestato; tuttavia, il principio del consenso traslativo vale solo tra le parti, perché per prevalere di fronte ai terzi è necessario adempiere ad ulteriori formalità: conseguire per primi, in buona fede, il possesso di un bene mobile; trascrivere per primi l’acquisto di un bene immobile, anche se si è privi del possesso e in mala fede. Spesso, però, può accadere o che il medesimo soggetto alieni il medesimo bene a più soggetti, con più contratti, ovvero che si acquisti un bene da chi non è mai stato titolare del diritto trasferito. Si parla, in quest’ultimo caso, di acquisto a non domino. Il concetto di acquisto a non domino è strettamente collegato alla tematica della legittimazione a disporre, il cui difetto provoca conseguenze diverse a seconda dei casi. A riguardo, è d’uopo sottolineare che bisogna tenere ben distinte le ipotesi riconducibili a situazioni possessorie da quelle che, diversamente, trovano un loro contraltare nella presenza di un’apparenza di legittimazione.
Peraltro, per ragioni di chiarezza e coerenza della trattazione, già in questa sede pare doveroso distinguere a seconda della natura dei beni, mobili o immobili, oggetto degli acquisti a non domino, posto che in punto di disciplina applicabile il codice detta regole profondamente diverse per le ipotesi succitate; differenze che paiono notevoli anche in tema di c.d. doppia alienazione.
Per il caso di acquisti di beni mobili da chi non è proprietario la norma di riferimento è l’art. 1153 c.c., laddove si stabilisce che colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non ne è proprietario ne acquista la proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo astrattamente idoneo al trasferimento del diritto, oltre ad una esatta corrispondenza tra bene oggetto del titolo e quello posseduto[1]. Si badi, che la buona fede cui fa riferimento la norma è la cd. bona fides soggettiva che s’immedesima nell’ignoranza dell’altruità del bene al momento della consegna, salvo che, detta ignoranza, come specifica l’art. 1154 c.c. unitamente all’art. 1147 c.c., non sia dovuta a colpa grave. Ulteriore elemento perfezionativo della fattispecie è la consegna effettiva del bene, con relativo spossessamento da parte del soggetto che non è proprietario, ed un titolo valido ed idoneo, seppur astrattamente, al trasferimento del bene stesso. Si badi che si parla di titolo idoneo e valido in astratto perché, evidentemente, in concreto, il soggetto non è proprietario e detta locuzione vale quale schermo all’ambito operativo della norma de qua per i casi di titolo nullo, mentre nei casi di titolo annullabile, rescindibile, risolubile la norma in esame sarà limitatamente applicabile fino a quando lo stesso non venga appunto annullato, rescisso, risolto.
Diversamente, per il caso di doppia alienazione l’art. 1155 c.c., fissa la regola per cui viene preferito, nel conflitto generatosi tra i più aventi causa del medesimo autore, il soggetto che ha acquistato per primo il possesso, in buona fede, anche se il titolo è di data posteriore. Si badi che in questo caso la bona fides soggettiva, quale elemento dirimente in tutte le ipotesi fin ora esaminate, non vale per il primo avente causa che ha acquistato a domino, ma solo nei confronti del successivo e vale a legittimare una funzione latamente pubblicitaria del possesso.
In più, nel caso de quo l’acquisto del bene avverrà a titolo derivativo, non già originario, perché, evidentemente, si presuppone la proprietà del dante causa, ed inoltre, il mancato richiamo all’idoneità e validità del titolo si giustifica poiché nel caso in cui il titolo non fosse valido nessun conflitto tra i più aventi causa potrebbe porsi. Diversamente, per quanto concerne l’acquisto di beni immobili da chi non è proprietario, l’art. 1159 c.c. stabilisce che colui che in buona fede acquista un immobile da chi non ne è proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data di trascrizione. La differenza con l’ipotesi precedentemente analizzata, e relativa ai beni mobili, è evidente: l’acquisto non avviene in via automatica, limitandosi la legge solo a restringere il tempo necessario ai fini dell’usucapione del bene stesso, non più vent’anni bensì dieci, sempre, però, che a ciò si accompagni la presenza di taluni requisiti soggettivi ed oggettivi.
In primis, anche qui, è richiesta la buona fede soggettiva vale a dire, repetita iuvant, l’ignoranza di ledere l’altrui diritto[2], e la stessa, come pacificamente sottolineato dalla dottrina, deve sussistere al momento dell’impossessamento, non già dal momento della formazione del titolo. Anche qui, è necessario un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto e lo stesse deve essere stato, quale quid pluris, debitamente trascritto. A riguardo, giova precisare che nell’ipotesi de qua la trascrizione non assolve ad un ruolo meramente dichiarativo e, dunque, non svolge la funzione che solitamente le è propria di opponibilità ai terzi, bensì costitutivo[3], quale elemento indefettibile ai fini del perfezionamento della fattispecie, posto che, come si è visto, il dies a quo ai fini del calcolo del tempo per l’usucapione decorre proprio dalla data di trascrizione del titolo. In questa sede, poi, pare opportuno affrontare il problema relativo alla c.d. usucapio libertatis, espressione con cui si suole descrivere l’effetto estintivo dei diritti gravanti su un bene immobile, quale conseguenza derivante dal possesso continuato dello stesso da parte di un determinato soggetto. Il problema, in particolare, afferisce all’applicabilità o meno, anche per i beni immobili, dell’art. 1153, 2 co., c.c.[4]
Nel silenzio della legge si sono prospettate due tesi: parte della dottrina, così come parte della giurisprudenza più risalente, ritenevano che il silenzio del legislatore sul punto dovesse essere inteso in maniera preclusiva, nel senso di escludere implicitamente gli effetti che deriverebbero dall’applicazione di tale istituto; altra parte della dottrina, invece, sosteneva di poter applicare in via analogica la norma de qua anche al caso contemplato dall’art. 1159 c.c.,, per i beni immobili, sussistendo anche in questa occasione esigenze di tutela dell’affidamento dei terzi, nonché di certezza nella circolazione dei beni. A sopire il dibattito è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione che dal 2000[5], e in più riprese, ha negato l’ammissibilità dell’istituto in esame per il caso de quo, ponendo piuttosto l’accento sull’effetto retroattivo dell’usucapione, decorrente fin dall’inizio del possesso. Tale retroattività avendo efficacia reale, è in grado di eliminare in radice il problema della compatibilità o meno del diritto usucapito con i diritti reali minori vantati dai terzi, senza dover chiamare in causa alcun effetto liberatorio-estintivo, connesso al possesso continuato di un bene immobile.
Infine, per amor di completezza, pare doveroso analizzare, anche per i beni immobili, il caso della c.d. doppia alienazione. In questo caso le risposte promanano dall’art. 2644 c.c., dettato in tema di trascrizione, laddove si specifica che nel caso in cui un soggetto (dante causa) ha alienato a più soggetti ( aventi causa) un medesimo bene immobile, prevarrà il soggetto che per primo ha trascritto l’acquisto. La trascrizione, così, torna ad assolvere il ruolo che le è proprio: di opponibilità a i terzi, con una funzione meramente dichiarativa. Difatti, se ex art. 1376 c.c. il consenso è elemento valido e sufficiente a far acquisire ad un soggetto la proprietà di un bene immobile, sicuramente non è sufficiente a conservarlo, assolvendo a questa funzione l’istituto della trascrizione ex art. 2643 ss. c.c. Conclusivamente, per ciò che concerne profili di responsabilità connessi all’attività del dante causa, in giurisprudenza prevale la tesi della responsabilità contrattuale dello stesso per violazione del dovere di buona fede oggettiva che, come regola generale di comportamento, deve assistere le parti sin dal momento genetico fin al momento esecutivo del contratto, difatti, a carico dell’alienante di un bene immobile grava l’obbligo di non alienare il bene nelle more della trascrizione e, detto obbligo, anche se non positivizzato, deve ritenersi immanente nel nostro sistema in quanto riconducibile al più generale obbligo di correttezza e buona fede[6].
[1] Cfr; Gazzoni, Manuale di diritto privato, XVIII Ed., Edizioni scientifiche italiane.
[2] Cfr; art. 1147 c.c.
[3] Giova ricordare che è dato scorgere, in altri luoghi del codice civile, altri casi in cui la trascrizione assolve ad una funzione costitutiva: si pensi al caso dell’art. 534 c.c, in merito all’acquisto dall’erede apparente; all’art. 2834 c.c, riferito all’iscrizione di ipoteca.
[4] Art. 1153, comma 2, c.c.: “La proprietà si acquista libera da diritti altrui sulla cosa, se questi non risultano dal titolo e vi è buona fede dell’acquirente”.
[5] Cass., n. 8792/2000.
[6] Cass., n. 1403/1989.
Elena Ficociello nasce a Benevento il 28 luglio del 1993. Dopo aver conseguito la maturità classica presso l’istituto “P. Giannone” si iscrive alla facoltà di giurisprudenza Federico II di Napoli. Si laurea il 13 luglio del 2017, discutendo una tesi in diritto processuale civile, relativa ad una recente modifica alla legge sulla responsabilità civile dello Stato-giudice, argomento delicato e problematico che le ha dato l’opportunità di concentrarsi sui limiti dello ius dicere. A tal proposito, ha partecipato all’incontro di studio organizzato dalla Scuola Superiore della Magistratura presso la Corte di Appello di Roma sul tema “La responsabilità civile dei magistrati”. Nell’estate del 2016, a Stasburgo, ha preso parte al master full time “Corso Robert Shuman” sulla tutela dei diritti fondamentali dell’uomo, accreditato dal Consiglio Nazionale Forense, convinta che un buon avvocato, oggi, non può ignorare gli spunti di riflessione che la giurisprudenza della Corte EDU ci offre.
Adora viaggiare e già dai primi anni di liceo ha partecipato a corsi di perfezionamento della lingua inglese, prima a Londra e poi a New York, con la Greenwich viaggi.
È molto felice di poter collaborare con Ius in itinere, è sicuramente una grande opportunità di crescita poter approfondire e scrivere di temi di diritto di recente interesse.
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