Commerciabilità dei terreni: Certificato di Destinazione Urbanistica
Come i fabbricati, anche i “terreni” godono di una disciplina ad hoc sulla circolazione che è stata più volte riformata. Nel 1985 con la Prima Legge sul Condono Edilizio, con l’art. 18 della L. n. 47/85, fu introdotto uno strumento atto a garantire la c.d. destinazione del terreno, ossi il c.d. Certificato di Destinazione Urbanistica. Esso costituisce un requisito obbligatorio da allegare all’atto traslativo avente ad oggetto tale terreno, funzionale alla sua circolazione. La mancata allegazione costituisce un vizio tale da rendere l’atto nullo. Tale certificato specifica principalmente se il terreno è agricolo o edificatorio.
Il Legislatore ha riformato (abrogando) l’art. 18 con l’emanazione del Testo unico sull’Edilizia: il D.P.R. 380 del 2001, col quale, all’art. 30[1], si può ottenere una ricostruzione a contrario, della disciplina relativa a tale certificato.
In realtà, l’art. 30, al primo comma, tratta del fenomeno della lottizzazione abusiva[2], la quale, per essere evitata, in quanto rappresenta un palese “illecito amministrativo”, deve rispettare quanto dettato nei commi successivi dal legislatore. Nello specifico, volendo procedere ad un’analisi sistematica della norma, al secondo comma viene, appunto, introdotto il certificato di destinazione urbanistica in quanto strumento contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area oggetto del trasferimento inter vivos. Vi sono, però, delle eccezioni tassative:
– se l’area rappresenta pertinenza di un immobile urbano;
– se la sua dimensione non supera i cinquemila metri quadri.
Al terzo comma ne viene disciplinata la validità, la quale non può superare l’anno se non sono intervenute modifiche dello strumento urbanistico e al quarto comma si analizza il caso in cui esso non sia stato rilasciato: ebbene, in tale circostanza, può essere sostituito dalla dichiarazione dell’alienante di presentazione della domanda di rilascio.
Ciò che però rappresenta la novità più importante di tale disciplina, è il comma “4 bis” introdotto dall’art. 12 L. 28/11/2005 n. 246, in quanto ha avuto la “forza” di dettare una disciplina relativa alla conferma o all’integrazione dell’atto traslativo nel quale tale strumento sia assente o debba essere integrato e tutto ciò “mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui e’ stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa”. In sostanza, il legislatore concede alle parti un “atto di conferma” col quale si può sanare la nullità che si era venuta a formare. Si tratta, indubbiamente, di una innovazione correttiva di un sistema eccessivamente rigido che mal si coniugava con le esigenze dei privati.
Il legislatore non dimentica di indicare, all’ultimo comma, anche i casi (ovviamente tassativi) nei quali non è necessario il certificato di destinazione urbanistica, i quali sono:
– divisioni ereditarie;
– donazioni fra coniugi;
– donazioni fra parenti in linea retta;
– testamenti;
– atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.
Insomma, si tratta di una norma che pare essere completa e che consente sia alla P.A. che ai privati di raggiungere i rispettivi obiettivi. Da un lato, l’amministrazione riesce ad incrementare il flusso economico a favore dell’erario per rimpinguare le casse dello Stato e riesce anche a stabilire una destinazione netta delle aree son lo scopo di evitare abusi; dall’altro, i privati ottengono finalmente certezza relativamente al traffico giuridico dei terreni.
[1] Art. 30. Lottizzazione abusiva (legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 18; decreto-legge 23 aprile 1985, n. 146, articoli 1, comma 3-bis, e 7-bis; decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, art. 107 e 109) 1.
Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.
2. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne’ trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell’area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.
3. Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di trenta giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.
4. In caso di mancato rilascio del suddetto certificato nel termine previsto, esso può essere sostituito da una dichiarazione dell’alienante o di uno dei condividenti attestante l’avvenuta presentazione della domanda, nonché la destinazione urbanistica dei terreni secondo gli strumenti urbanistici vigenti o adottati, ovvero l’inesistenza di questi ovvero la prescrizione, da parte dello strumento urbanistico generale approvato, di strumenti attuativi.
4-bis. Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui e’ stato stipulato l’atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.
5. I frazionamenti catastali dei terreni non possono essere approvati dall’agenzia del territorio se non e’ allegata copia del tipo dal quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo medesimo e’ stato depositato presso il comune.
6. ((COMMA ABROGATO DAL D.P.R. 9 NOVEMBRE 2005, N. 304)).
7. Nel caso in cui il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale accerti l’effettuazione di lottizzazione di terreni a scopo edificatorio senza la prescritta autorizzazione, con ordinanza da notificare ai proprietari delle aree ed agli altri soggetti indicati nel comma 1 dell’articolo 29, ne dispone la sospensione. Il provvedimento comporta l’immediata interruzione delle opere in corso ed il divieto di disporre dei suoli e delle opere stesse con atti tra vivi, e deve essere trascritto a tal fine nei registri immobiliari.
8. Trascorsi novanta giorni, ove non intervenga la revoca del provvedimento di cui al comma 7, le aree lottizzate sono acquisite di diritto al patrimonio disponibile del comune il cui dirigente o responsabile del competente ufficio deve provvedere alla demolizione delle opere. In caso di inerzia si applicano le disposizioni concernenti i poteri sostitutivi di cui all’articolo 31, comma 8.
9. Gli atti aventi per oggetto lotti di terreno, per i quali sia stato emesso il provvedimento previsto dal comma 7, sono nulli e non possono essere stipulati, ne’ in forma pubblica ne’ in forma privata, dopo la trascrizione di cui allo stesso comma e prima della sua eventuale cancellazione o della sopravvenuta inefficacia del provvedimento del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale.
10. Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati ed ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo il 17 marzo 1985, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.
[2] Cfr. https://www.iusinitinere.it/la-lottizzazione-abusiva-tra-legislazione-e-prassi-3212
