sabato, Luglio 20, 2024
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Condominio danni causati da lastrico solare di proprietà o IN uso esclusivo – Responsabilità

Il lastrico solare è una delle parti comuni dell’edificio in quanto funge da elemento fondamentale in considerazione delle sue funzioni strutturali e di copertura. La regola generale pertanto è che contribuiscono alla relativa manutenzione tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà.

Nel caso in cui la predetta parte comune sia di proprietà esclusiva o in uso esclusivo ad un solo condomino, l’art. 1126 c.c. stabilisce un diverso criterio di ripartizione delle spese per la riparazione e/o ricostruzione, prevedendo una contribuzione pari ad 1/3 in capo al proprietario o usuario esclusivo e ai 2/3 a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Tale ripartizione si fonda sulla circostanza che, pur essendo il terrazzo in uso o di proprietà esclusiva di un solo soggetto, lo stesso continua in ogni caso a svolgere le sue connaturate funzioni di garanzia di stabilità e di copertura per l’intero edificio, restando sempre funzionalmente una parte comune.

Numerose vertenze sono sorte in relazione ai danni provocati alle proprietà sottostanti dalla mancata manutenzione del lastrico solare e, in particolare, è più volte intervenuta la giurisprudenza ai fini della individuazione della legittimazione passiva del condominio e/o del proprietario o usuario esclusivo.

Secondo un orientamento, nato con la sentenza n. 2672/1997 delle Sez. Unite della Suprema Corte, si riteneva, salvo i casi di danni prodotti da fatti attribuibili in via esclusiva al proprietario o usuario del lastrico, che la responsabilità per i danni prodotti discendesse dalla titolarità del diritto reale (proprietà o uso esclusivo e proprietà sulle parti comuni) e che pertanto la stessa fosse direttamente collegata alla mancata esecuzione dell’obbligo di conservazione delle parti comuni, obbligo posto solidalmente a carico dei condomini ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. e del titolare della proprietà superficiaria o del diritto d’uso.

Tale impostazione individuava pertanto delle obbligazioni propter rem, legate alla titolarità di determinati diritti sulla cosa, in capo ai partecipanti al condominio, obbligazioni consistenti nella prestazione delle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Si fissava la responsabilità in capo ad entrambi i soggetti, proprietario esclusivo e Condominio, nella causazione del danno, con rispettiva condanna al risarcimento dei danni prodotti nella stessa misura prevista per le spese di manutenzione (1/3 e 2/3) dal richiamato art. 1126 c.c..

Tale orientamento però, pur essendo seguito in maniera maggioritaria, è stato nel tempo contradetto da altre pronunce per le quali la responsabilità dell’evento lesivo, prodotto dalla mancata manutenzione, veniva ricondotta all’ambito della responsabilità extracontrattuale di cui all’art. 2051 c.c. – danni da cose in custodia-; in quest’ottica si sosteneva che custode delle cose comune è il Condominio e che, indipendentemente dal criterio di ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione, il Condominio nella sua interezza ed il suo amministratore devono provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c..

Considerati gli indirizzi discordanti delle sentenze susseguitesi nel tempo, è stato nuovamente richiesto l’intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione al fine di dirimere la questione della qualificazione giuridica della predetta responsabilità.

Con pronuncia n. 9449/2016, la Corte ha affermato che “la responsabilità dei danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta nell’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c. avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo”. Il Giudice di legittimità però va oltre e, in virtù della funzione assolta in ambito condominiale dal bene, configura la concorrente responsabilità del Condominio in tutti i casi in cui “l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti […] ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza”.  Pertanto, salvo i casi di danni prodotti da una condotta lesiva propria del proprietario esclusivo, rispondono dei danni prodotti entrambi i soggetti.

La Corte ribadisce l’iter argomentativo fondato sulla valutazione del bene lastrico/terrazza di copertura che per la parte apparente, quindi per la superficie, costituisce oggetto del diritto di proprietà o uso del singolo, ma per la parte strutturale sottostante costituisce cosa comune.

La nuova identificazione della responsabilità come responsabilità aquiliana, permette l’applicazione ai casi di specie di tutte le disposizioni che la disciplinano, tra le quali le norme in tema di prescrizione, dell’onere probatorio, che ricade unicamente sul soggetto custode e non sul terzo danneggiato, nonché della non trasmissibilità della responsabilità all’eventuale successivo acquirente di una porzione condominiale, essendo tenuto a “rispondere dei danni il proprietario dell’unità immobiliare al momento del fatto”.

Riconoscendo la concorrente responsabilità del proprietario custode e del Condominio la pronuncia in parola ha confermato il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., rispondendo pertanto il proprietario per un terzo e la compagine condominiale nella misura dei due terzi.

Avv. Paola Minopoli

Avvocato civilista specializzato in contrattualistica commerciale, real estate, diritto di famiglia e delle successioni, diritto fallimentare, contenzioso civile e procedure espropriative. Conseguita la laurea in Giurisprudenza, ha collaborato con la II cattedra di Storia del Diritto Italiano dell'ateneo federiciano, dedicandosi poi alla professione forense. Ha esercitato prima a Napoli e poi nel foro di Milano, fornendo assistenza e consulenza a società e primari gruppi assicurativi/bancari italiani. Attualmente è il responsabile dell’ufficio legale di un’azienda elvetica leader nella vendita di metalli preziosi, occupandosi della compliance, fornendo assistenza per la governance e garantendo supporto legale alle diverse aree aziendali. Email: paola.minopoli@iusinitinere.it

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