Condominio minimo e condominio parziale.

Se si guarda al corpus di norme del codice civile che disciplinano il Condominio [1] difficilmente si rinverrà la nozione di condominio minimo, condominio parziale, condominio orizzontale e supercondominio (di quest’ultimo, al più, l’ambito di applicazione).

Soccorre, invero, l’opera ricostruttrice della giurisprudenza che ha tentato e tenta di definirne caratteri, presupposti, contenuto e limiti.

In questo articolo si tenterà di analizzare le prime due fattispecie.

Il Condominio minimo

Occorre premettere che il Condominio è un istituto che non nasce per mezzo di un atto di costituzione ma sussiste in quanto tale (ipso iure et facto). Non vi è necessità, dunque, di alcun “atto costitutivo” da parte dei condomini, del costruttore né tantomeno da parte dell’amministrazione condominiale.

In base alla situazione ed allo stato di fatto, pertanto, o si è in presenza di beni e servizi comuni in regime di condominio o non si versa in tale situazione.

Sussiste l’istituto del Condominio addirittura anche in presenza di soli due proprietari-condomini (cd. condominio minimo) purché, giova ribadirlo, ci si trovi innanzi a complessi immobiliari che presentino beni (fondamenta, impianti di scarico ecc.) ovvero anche servizi (es. portierato) in comune tra le rispettive proprietà.

Quanto detto trova conferma nella sentenza resa a Sezioni Unite dalla Suprema Corte di Cassazione n. 2046/2006 che ha così argomentato: “La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, … con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario…”[2].

Ci si imbatte nella appena descritta fattispecie di “condominio minimo” anche quando, l’originario ed unico proprietario (il costruttore) abbia venduto una ed una sola unità immobiliare.

Gestione, assemblea ed amministratore

Il Condominio minimo pone particolari problemi dal punto di vista dell’adozione delle decisioni assembleari in quanto, non potendosi creare una maggioranza, stante il numero di soli due proprietari-condomini, si necessita di una deliberazione unanime.

Ove ciò non accada, nel caso in cui i due condomini siano in disaccordo o anche nell’ipotesi in cui, ancorchè convocata una assemblea, manchi uno dei due, occorrerà adire l’autorità giudiziaria nelle forme della volontaria giurisdizione in base al disposto di cui all’art. 1105 c.c. (stante il rinvio che l’art. 1139 c.c. effettua in riferimento alle norme in materia di comunione) [3].

E’ del pari applicabile l’art. 1137 c.c. in merito all’impugnazione di delibere assembleari.

Ovviamente, in merito alla amministrazione e gestione delle parti comuni, non raggiungendosi il numero di condomini che impongono un amministratore, per nominare un professionista esterno è necessario l’accordo dei due proprietari (più di otto ex art. 1129 c.c.)

Il Condominio parziale

La norma principale che consente di configurare la fattispecie del condominio parziale è, senza dubbio, l’art. 1123, 3° comma c.c. rubricata “ripartizione delle spese”. Essa stabilisce espressamente:

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Dunque, il presupposto per l’attribuzione in proprietà comune a tutti i condomini viene meno se i beni, gli impianti e i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l’esistenza o per l’uso (ovvero siano destinati all’uso o al servizio) di alcuni soltanto dei condomini (Cass. civ. II, n. 1680/2015). E’ in casi come questi che ci si imbatte nell’istituto del condominio parziale.

Le conseguenze di ciò si riverberano anche nella gestione del fabbricato, nella ripartizione delle spese e consistono nel fatto che ogni atto ed ogni attività di amministrazione e/o di utilizzazione devono essere compiuti all’interno del condominio parziale, escludendo dai partecipanti quelli che sono proprietari di immobili che non godono di quel servizio o impianto, non ricevendo dallo stesso alcuna utilità [4].

A riprova e conferma di quanto appena detto, e quindi dell’ammissibilità della figura del condominio parziale all’interno del nostro ordinamento si deve tenere necessariamente presente la modifica intervenuta con la Riforma al disposto di cui all’art. 1136 c.c., rubricato “costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”.

La predetta norma, al penultimo comma, espressamente dispone: “l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.

La circostanza che l’impianto codicistico pre-riforma poneva riferimento esclusivamente alla convocazione dei “condomini”, e che oggi, invece, reca la dicitura “aventi diritto”, è argomento a favore della tesi – assolutamente prevalente – che riconosce cittadinanza alle assemblee del “condominio parziale”.

Si versa in tali ipotesi, quando ad esempio vi è un impianto comune ad una sola “verticale” e, ancorchè gli impianti siano considerati parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c., l’effettivo utilizzo di una sola parte dei condomini di tutto il fabbricato rende necessario che siano solo gli stessi ad essere convocati e decidere su eventuali lavori di manutenzione a farsi.

Legittimazione processuale

Si ponga il caso in cui da un impianto assoggettato al regime di condominio parziale, derivino infiltrazioni e danni in una proprietà esclusiva.

Ebbene, ove il proprietario danneggiato voglia convenire in giudizio il Condominio, ovviamente dovrà ricorrere alla autorità munita di competenza (Giudice di Pace o Tribunale, a seconda del valore e prima della entrata in vigore della riforma che da qui a qualche anno rivoluzionerà la competenza affidandola “funzionalmente” alla magistratura onoraria) [5] ed avrà come controparte l’intero Condominio, in persona dell’amministratore e legale rappresentante p.t.

Sarà onere di quest’ultimo, in caso di soccombenza della compagine in giudizio andare successivamente a ripartire le spese “per verticale” coinvolgendo solo i proprietari delle unità immobiliari di cui al condominio parziale.

Non così, nelle ipotesi in cui il condominio parziale sia registrato all’agenzia delle entrate come Condominio vero e proprio (munito di apposito codice fiscale), rientrando detta ipotesi nella più ampia e complessa fattispecie supercondominiale, che ci si riserva di approfondire nel prossimo articolo.

[1] Artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c.

[2] Cass. Civ. SS. UU., sentenza n. 2046, 31 gennaio 2006.

[3] Il rinvio effettuato dall’art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione “in generale” non reca alcuna clausola di compatibilità, ponendo non pochi problemi interpretativi.

[4] R. Cusano, Il nuovo Condominio, 2017.

[5] la legge 29 aprile 2016, n. 57, non ancora in vigore, ha esteso la competenza del Giudice di Pace alle “cause in materia di condominio negli edifici, come definite ai sensi dell’articolo 71-quater delle disposizioni per l’attuazione del codice civile” ovvero quelle ricomprese negli artt. 1117-1139 c.c. e 61-72 disp. att. c.c. Si pone anche il problema dei procedimenti oggi affidati alla volontaria giurisdizione dei Tribunali per i quali le decisioni avvengono in sede collegiale.