Imposta catastale e ipotecaria: misura fissa ed aliquote per atti di compravendita, successioni mortis causa e donazioni di immobili

L’ imposta ipotecaria , disciplinata dal decreto legislativo n. 347 del 31/10/1990, è un tributo indiretto che viene corrisposto in occasione delle formalità eseguite presso i registri immobiliari: iscrizioni, trascrizioni, annotazioni, cancellazioni o rinnovazioni.

Le formalità per cui è dovuta l’imposta ipotecaria vengono operate quando si costituiscono diritti reali di godimento o ipoteche, oppure si effettuano donazioni, successioni e cessioni immobiliari. L’ imposta catastale è dovuta, invece, ogniqualvolta che – in seguito ad una donazione, successione o costituzione di ipoteca- viene eseguita una voltura catastale.

Per entrambe le tipologie di imposte non si tiene conto, nel caso in cui sussistano, delle passività del de cuius nelle successioni mortis causa, in quanto esse colpiscono l’intero valore immobiliare dichiarato. L’imposta ipotecaria e catastale non devono essere versate per gli atti di espropriazione per pubblica utilità eseguiti a favore dello Stato, per le formalità effettuate nell’interesse dello Stato e per le operazioni di voltura catastale e di trascrizione che riguardano trasferimenti a titolo gratuito di alloggi dello Stato realizzati secondo le leggi speciali di finanziamento per necessità abitativa a favore delle amministrazioni comunali.

Sono esenti, altresì, i trasferimenti a titolo gratuito effettuati a favore degli enti pubblici, dei Comuni, delle Province, delle Regioni e delle associazioni o fondazioni riconosciute a livello legale e con finalità di pubblica utilità.

In via preliminare, al fine di illustrare la disciplina legislativa in materia di aliquote, imposta catastale ed ipotecaria dovute per trasferimento immobile, occorre individuare la relativa base imponibile.

Quest’ultima è commisurata all’imponibile determinato ai fini dell’imposta di registro o dell’imposta sulle successioni e donazioni. Nelle ipotesi di iscrizione o rinnovazione di ipoteca ( e sulle relative annotazioni), l’imposta ipotecaria è dovuta sull’ammontare del credito, comprensivo di interessi ed accessori per cui l’ipoteca è iscritta. .

In caso di restrizione di ipoteca si assume il minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili ( o parti di immobili) liberati, determinato secondo le norme dettate per l’imposta di registro. L’imponibile di un immobile facente parte dei beni aziendali, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, è costituito dal valore venale al lordo di eventuali oneri o passività gravanti sullo stesso.

Dopo aver delineato i presupposti dell’applicazione dell’imposta ipotecaria e indicato la relativa base imponibile, occorre individuare il trattamento fiscale previsto per il trasferimento di proprietà a titolo oneroso di immobili, donazioni e successioni, che ha subito forti modifiche per effetto del D.L. n. 104 del 12/09/2013 convertito il legge, con modifiche, dalla L. 08.11.2013, n. 128 con decorrenza dal 12.11.2013.

L’art. 26 di tale decreto ha previsto, da una parte, la diminuzione del carico fiscale per le vendite effettuate tra privati e, dall’altra, un aumento della tassazione sui trasferimenti imponibili ai fini IVA.

Anche nei trasferimenti per donazione e successione di immobili sono dovute le imposte ipotecaria e catastale oltre che l’imposta di donazione e di successione, che varia a seconda del rapporto di parentela. Nel caso di dichiarazione di successione, è necessario pagare un’imposta ipotecaria pari al 2% del valore degli immobili che siano stati dichiarati in successione, non tenendosi in considerazione eventuali passività.

Per ciò che concerne l’imposta catastale per una dichiarazione di successione, invece, la percentuale è dell’1%.

Nel caso in cui uno o più beni immobili siano oggetto di donazione, parimenti, occorre provvedere al pagamento dell’imposta ipotecaria pari al 2% e dell’imposta catastale pari all’1%. Se trattasi di prima casa si provvede al versamento di una quota fissa di euro 50.

Per le imposte ipotecarie e catastali riguardanti il trasferimento a titolo oneroso delle prime case, nella species atti di compravendita, sono previste delle agevolazioni.

Per un immobile da destinare ad abitazione principale acquistato da un privato, l’imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro ciascuna e ad esse si aggiunge un’imposta di registro pari al 2%.

Nel caso in cui il venditore dell’immobile oggetto di agevolazione acquisto prima casa giovani coppie o acquisto prima casa sia una società di costruzione, oltre all’IVA del 4 % sono dovute imposte di registro, ipotecaria e catastali per un importo complessivo di 200 euro.

Per quel che riguarda l’imposta ipotecaria e catastale seconda casa, in assenza dei requisiti di cui l’acquirente può beneficiare per richiedere le agevolazioni concesse per la prima casa, i versamenti variano a seconda del venditore.

Se i venditore è un privato o un’impresa esente da Iva, oltre alle imposte di registro pari al 9% si applica un’imposta catastale da 50 euro ed un’imposta ipotecaria da 50 euro; nel caso in cui la casa venga acquistata da un’impresa soggetta ad Iva, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono pari a 200 euro (l’Iva è del 10 % eccetto che per gli immobili di lusso, che presuppongono un’Iva al 22%). Se il venditore è un’impresa , la cessione è da considerarsi esente da Iva, a meno che la vendita sia effettuata entro cinque anni dalla conclusione del contratto.

In ogni caso, il venditore può decidere di sottoporre a Iva la cessione, purché specifichi espressamente tale scelta nell’atto.