La consegna della cosa e il certificato di agibilità nell’orientamento della Corte di Cassazione

Nell’ambito della fattispecie della compravendita immobiliare è opportuno tenere bene a mente le obbligazioni del venditore, principalmente per quel che riguarda la consegna del bene e il certificato di agibilità.

L’articolo 1476 c.c. statuisce che:

«Le obbligazioni principali del venditore sono: 1) quella di consegnare la cosa al compratore; 2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto; 3) quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa».

La seguente disposizione del codice civile, l’articolo 1477, occupandosi della consegna della cosa, prevede invece che:

«La cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita.
Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita.
Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta».

La giurisprudenza dominante (Cass. 16 giugno 2006, n. 13969; Cass. 28 marzo 2001, n. 4513; Cass. 15 gennaio 1995, n. 953; Cass. 5 novembre 1992, n. 11980) ha interpretato quest’ultimo comma nel senso di ritenere che nei “titoli e documenti” suddetti rientri anche il certificato di agibilità (in passato anche abitabilità).

E da ultimo Cassazione civile, seconda sezione, n. 2438, 8 febbraio 2016, lo ha perentoriamente ribadito in relazione alla stipula di un contratto definitivo a seguito di conclusione del preliminare.

Prima di entrare nel merito della questione, si ritorni brevemente sui titoli e documenti da allegare e relativamente ai quali, con riguardo “all’uso della cosa venduta”, si ritiene che debbano essere ricomprese le certificazioni di conformità.

Tra queste si annovera pacificamente la documentazione tecnico-amministrativa (es. certificazioni di conformità degli impianti) e il libretto di uso e manutenzione, nei casi in cui sia obbligatoriamente richiesto.

Soffermandoci invece sul certificato di agibilità, le disposizioni di riferimento sono contenute all’interno del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2011) e precisamente negli articoli 24 e 25 del medesimo.

In tale sede, al primo comma dell’articolo 24, viene specificato che:

«Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente».

Il venditore (o uno dei soggetti indicati nello stesso articolo 24, al terzo comma) è quindi «tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità», «entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento» (ex art. 25 del Testo Unico suindicato).

In mancanza della presentazione del suddetto certificato al momento della stipula del contratto definitivo, ecco che la Corte di Cassazione, con sentenza precedentemente richiamata, ha ritenuto legittimo il rifiuto del promissario acquirente sebbene questi si fosse già obbligato concludendo il preliminare.

La Corte ha infatti evidenziato che:

«L’obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all’art. 1477 c.c., comma 3, e a ciò consegue che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune – nei cui confronti peraltro e’ obbligato ad attivarsi il promittente venditore – e’ giustificato, poiché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (ex plurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 15969 del 2000; sentenza n. 16216 del 2008)».

Di conseguenza, la Corte ha invero ritenuto fondato il ricorso principale censurando la decisione della Corte di Appello che sosteneva come il promissario acquirente avesse l’onere di allegare la circostanza negativa che il certificato non potesse essere rilasciato, essendo invece nell’interesse esclusivo del promittente venditore l’allegazione del fatto positivo e contrario (e cioè che il medesimo fosse rilasciabile).

L’onere di allegazione e prova grava senza dubbio, sostiene la Corte, sulla parte che è tenuta alla consegna.

In definitiva, quindi, è ribadito nella medesima pronuncia che:

«Il venditore-costruttore ha dunque l’obbligo di consegnare all’acquirente dell’immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l’inadempimento di questa obbligazione e’ ex se foriero di danno emergente, perché costringe l’acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l’immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all’alienazione a terzi (ex piurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 23157 del 2013)».

Si ammetta a tal punto, in chiusura, un riferimento ad un argomento estremamente attuale.

Anche ricordando il tragico disastro di Torre Annunziata, in una recente intervista a La Repubblica, il ministro delle Infrastrutture Graziano Delrio ha annunciato, per il momento ancora ipotetica, la forte volontà «di inserire nei contratti d’affitto e di compravendita la clausola della certificazione statica obbligatoria, al pari della certificazione energetica», nella Legge di Stabilità che entrerà in vigore all’inizio del 2018.