La convenzione Bucalossi: edilizia e non urbanistica

08/06/2018 Dott. Gustavo Mazzella

Il legislatore ha previsto un tipo di convenzione che non fosse strettamente dipendente dalla pianificazione del territorio. Si tratta di convenzioni edilizie e non urbanistiche, le quali hanno come funzione quella di disciplinare la realizzazione e la successiva gestione di un intervento edilizio, con riguardo al quale l’attuatore beneficia di un vantaggio patrimoniale consistente nella riduzione del contributo concessorio.

L’evoluzione normativa ha avuto inizio con la legge n. 10 del 1977[1], agli articoli 7 e 8, poi riformati negli attuali articoli 17 e 18 del D.P.R. n. 380 del 2001[2]. Essa, in virtù della norma da cui traggono origine, prende il nome di “Convenzione Bucalossi”.

Il rinvio applicativo a tale tipo di convenzione, è data dalla disciplina della convenzioni urbanistiche, in particolare dall’articolo 31 comma 46 della legge n. 448 del 1998[3]. Il rinvio è testualmente fatto alla legge n. 10 del 1977, ora articolo 18 del D.P.R. 380/2001[4]. Sorgono, però, diversi problemi relativi alla formulazione letterale della norma:

– il primo problema consiste nell’ambito di applicazione della facoltà di sostituzione, per il fatto che la disposizione, nella prima parte, si riferisce solo alle convenzioni in proprietà; ciò mette in risalto che non è possibile desumere la restrizione del perimetro operativo della norma alle sole convenzioni in proprietà, in quanto, innanzitutto, la lettera a) fa espresso riferimento anche alle convenzioni in diritto di superficie e, in secondo luogo, la finalità della presente disposizione è di consentire ai Comuni di monetizzare, per soddisfare le proprie esigenze amministrative e non vi sarebbe ragione di escludere per le convenzioni in diritto di superficie di tale possibilità.

– il secondo problema consiste nell’ambito di applicazione della norma con riguardo alle convenzioni in proprietà, in quanto si fa espresso riferimento solo a quelle perfezionate prima dell’entrata in vigore della legge n. 172 del 1992; pare evidente che il legislatore abbia inteso rimarcare che proprio per le convenzioni anteriori all’abrogazione dei più stringenti vincoli dell’art. 35 legge n. 865 del 1971[5], tale facoltà sia comunque concessa, ritenendo probabilmente superfluo fare riferimento anche alle convenzioni stipulate successivamente alla legge n. 662 del 1996, per le quali è espressamente previsto che debbano essere inserite anche nelle convenzioni di cui alla legge n. 865 del 1971 i contenuti di cui alla legge n. 10 del 1977, ora D.P.R. n. 380 del 2001.

La sostituzione di un tipo di convenzione all’altra comporta peraltro che:

La nuova convenzione abbia durata di vent’anni (e non più trenta), diminuita del tempo trascorso tra la data della prima convenzione e quella della seconda;
Sia pagato un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato tra quanto previsto del comma 48 della medesima legge n. 448 del 1998 per la “trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà”.

Alla luce della nuova normativa avutasi ad opera dell’art. 23 ter comma 1 bis del Decreto Legge n. 95 del 2012, aggiunto dalla legge n. 135 del 2012, che ha ridotto da trenta a venti anni di durata della nuova convenzione, occorre ulteriormente confermare l’interpretazione che estende l’ambito di applicazione dell’istituto alle convenzioni in proprietà perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge n. 172 del 1992, in quanto, diversamente, la norma avrebbe perso qualunque effetto prativo riguardo alle convenzioni in proprietà, essendo nel frattempo trascorso più di un ventennio da allora ed essendo venti anni il termine di durata massimo della convenzione come sostituita a decorrere dal perfezionamento della prima convenzione.

[1] C.d. Legge Bucalossi.

[2] C.d. Testo Unico dell’Edilizia.

[3] Articolo 31 comma 46 legge n. 448 del 1998: “46. Le convenzioni stipulate ai sensi dell’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, e precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, per la cessione del diritto di proprietà, possono essere sostituite con la convenzione di cui all’articolo 8, commi primo, quarto e quinto, della legge 28 gennaio 1977, n. 10, alle seguenti condizioni:

a) per una durata pari a quella massima prevista dalle citate disposizioni della legge n. 10 del 1977 diminuita del tempo trascorso fra la data di stipulazione della convenzione che ha accompagnato la concessione del diritto di superficie o la cessione in proprietà delle aree e quella di stipulazione della nuova convenzione;
b) in cambio di un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato ai sensi del comma 48.”

[4] Art. 18 D.P.R. 380/2001:

“1. Ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi di edilizia abitativa di cui all’articolo 17, comma 1, la regione approva una convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri, definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine essenzialmente a:

a) l’indicazione delle caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
b) la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
c) la determinazione dei canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la cessione degli alloggi;
d) la durata di validità della convenzione non superiore a 30 e non inferiore a 20 anni.
La regione stabilisce criteri e parametri per la determinazione del costo delle aree, in misura tale che la sua incidenza non superi il 20 per cento del costo di costruzione come definito ai sensi dell’articolo 16.
Il titolare del permesso può chiedere che il costo delle aree, ai fini della convenzione, sia determinato in misura pari al valore definito in occasione di trasferimenti di proprietà avvenuti nel quinquennio anteriore alla data della convenzione.
I prezzi di cessione ed i canoni di locazione determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la stipula delle convenzioni medesime.
Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione e’ nulla per la parte eccedente.

[5] Cfr. sul tema, questo articolo.