La registrazione (tardiva) del contratto di locazione nell’ultima pronuncia delle Sezioni Unite

La Corte di Cassazione si è recentemente pronunciata in merito al delicatissimo tema della registrazione (anche, se eventualmente possibile, quella tardiva) del contratto di locazione, con riferimento all’ipotesi del patto di maggiorazione del canone.

La Suprema Corte, a Sezioni Unite, invero, nella sentenza 09 ottobre 2017, n. 23601, ha avuto modo di ripercorrere in primis quelle che sono state le diverse evoluzioni normative succedutesi in materia, definite un complesso e talvolta disarmonico quadro normativo.

«Viene in rilievo, in primo luogo, la normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione agli artt. 2, lett. a) e b), e 3, lett. a), del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico sull’imposta di registro), nonché all’art. 5, comma 1, lett. b) della “Tariffa” allegata, parte I, e all’art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa, richiamata dal citato art. 2. Per quanto di interesse in questa sede, tali disposizioni stabiliscono che sono soggetti a registrazione i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall’ammontare del canone, esclusi i contratti di durata non superiore a trenta giorni nell’anno (i quali sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso), nonché i contratti di comodato conclusi per iscritto.

L’orientamento giurisprudenziale largamente prevalente di questa Corte ha, in proposito, ripetutamente escluso la nullità del contratto a fronte della violazione di una norma tributaria, pur in presenza di alcune pronunce contrastanti con l’orientamento maggioritario.

Va ancora evidenziato come la stessa normativa consenta la possibilità di una registrazione tardiva anche in caso di decadenza dall’azione di riscossione.

Il principio di tendenziale non interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti è stato poi recepito dalla stesso legislatore tributario nell’art. 10, comma 3, I. 27 luglio 2000, n. 212 (cd. Statuto dei diritti del contribuente), a mente del quale “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto”.

Coerentemente, il successivo art. 10 bis della stessa I. n. 212 del 2000 (articolo aggiunto legge dall’art. 1 del d.lgs. n. 128 del 5 agosto 2015), che abroga e sostituisce l’art. 37 bis del d.P.R. 29 settembre 1973 n. 600 (già inserito nel testo del citato d.P.R. dall’art. 7 del d.lgs. 8 ottobre 1997, n. 358), stabilisce la mera inopponibilità all’amministrazione finanziaria dei fatti, degli atti e dei contratti che siano sprovvisti di “sostanza economica” e finalizzati, “pur nel rispetto formale delle norme fiscali” a realizzare “essenzialmente vantaggi fiscali indebiti”.

In tale quadro si collocheranno, peraltro, diacronici e non consonanti interventi legislativi nella specifica materia locatizia, che, da un lato, hanno previsto nullità testuali a presidio dell’osservanza degli obblighi tributari, dall’altro hanno specificato ore rotundo gli effetti della (mancata) registrazione del contratto di locazione.

La prima novità è costituita dall’art. 13, comma 1, della I. 9 dicembre 1998 n. 431, a mente del quale “è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione di immobili urbani superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”.

A distanza di sei anni, il legislatore è nuovamente intervenuto con una norma che ha ulteriormente esteso la rilevanza della registrazione in ambito privatistico con riferimento alle locazioni di immobili, ivi comprese quelle ad uso diverso dall’abitazione, stabilendo, con l’art. 1, comma 346 della I. 30 dicembre 2004 n. 311, che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, essi non sono registrati”.

Sebbene non più vigente, è utile ancora ricordare che il d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo municipale), all’art. 3, commi 8 e 9, aveva previsto un particolare regime in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto di locazione, nonché in caso di registrazione di un contratto di comodato fittizio e di una locazione recante un canone inferiore rispetto a quello realmente pattuito.

Tali disposizioni sono state successivamente dichiarate incostituzionali, sia pur per eccesso di delega.

Le misure adottate dal legislatore nel 2011 sono state, da ultimo, sostanzialmente riproposte con l’art. 1, comma 59, della I. 28 dicembre 2015, n. 208, il quale ha novellato l’art. 13 della I. n. 431 del 1998, introducendo significative modifiche.

Il nuovo testo di tale articolo, oltre a riproporre, al comma 5, quel meccanismo di sanzione della mancata registrazione del contratto di locazione mediante la determinazione autoritativa del canone imposto, di cui all’art. 3, comma 8, d.lgs. n. 23 del 2011 già dichiarato incostituzionale, prevede altresì l’obbligo unilaterale del locatore di provvedere alla registrazione del contratto di locazione entro il “termine perentorio di trenta giorni” (comma 1, secondo periodo) stabilendo che, in caso di inottemperanza a tale obbligo, il conduttore possa chiedere al giudice di accertare la esistenza del contratto e rideterminarne il canone in misura non superiore al valore minimo di cui al precedente art. 2.»

La Suprema Corte a tal punto si interroga sull’eventualità che la registrazione tardiva costituisca presupposto utile ai fini della sanabilità del negozio.

Oltre ad effettuare un richiamo alle diverse pronunce della Corte Costituzionale in materia, la Cassazione conferma l’orientamento di cui alla sentenza delle Sezioni Unite n. 18213 del 2015 con riguardo alle locazioni ad uso abitativo, per cui la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone in presenza di un procedimento simulatorio, permanendo valido il contratto registrato e dovuto il canone apparente.

Il patto occulto, in quanto nullo, non è in tal modo sanato dalla registrazione tardiva (vicenda extranegoziale non idonea ad influire sulla testuale invalidità civilistica).

Tale invalidità assume i connotati della nullità virtuale, in presenza della circostanza per cui la causa concreta del patto occulto risulta illecita, essendo caratterizzata dalla finalità di elusione fiscale e per ciò stesso non suscettibile di sanatoria.

A seguito di ragionamento in linea con quanto affermato, richiamando i diversi orientamenti della medesima Cassazione e della Corte Costituzionale, la Suprema Corte afferma la piena applicabilità dei suddetti principi anche alle locazioni non abitative sia pur mancando per queste ultime una norma espressa come invece previsto dall’art. 13 della legge 492/1998.

Il contratto di locazione ad uso non abitativo, il quale dovesse includere ab origine la previsione di un canone realmente convenuto ed effettivamente corrisposto (ed in assenza, allora, di qualsivoglia fenomeno simulatorio) ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, I. n. 311 del 2004.

Pur tuttavia, la sua tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, produce un effetto sanante il quale è, a detta della Corte, destinato a retroagire alla data della conclusione del contratto.