venerdì, Luglio 19, 2024
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La trascrizione del preliminare di immobili da costruire

 Nota di redazione: la disciplina della trascrizione, in generale e con riferimento al contratto preliminare, è stata affrontata in precedente occasione. Al fine di concluderne compiutamente la trattazione, è sembrato ora opportuno soffermarsi sulle disposizioni specifiche che si occupano degli edifici da costruire.

La trascrizione del contratto preliminare avente ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione, è anch’essa disciplinata dall’articolo 2645 bis del codice civile che si occupa, in via generale, della trascrivibilità del preliminare (introdotta dalla Legge 28 Febbraio 1997, n. 30).

Prima di analizzarne la disciplina, si evidenzi come la fattispecie del preliminare di vendita di immobili da costruire (relativamente al quale è anche intervenuto il d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122) costituisca ormai, nel nostro ordinamento, una fondamentale evoluzione dei traffici commerciali.

Sempre più frequentemente, infatti, si assiste all’utilizzo del suddetto strumento quasi alla stregua di una forma di investimento che consenta all’impresa il compiuto svolgimento dei lavori.

Usualmente invero viene previsto, a carico del promissario acquirente, il pagamento di somme a titolo di anticipo sul prezzo pattuito o di caparra, utilizzate proprio ai fini della costruzione medesima.

Per questi stessi motivi, si comprende come vagliarne la relativa trascrizione assuma un ruolo determinante.

Si riporti ora il dato normativo e cioè i commi 4, 5, 6 dell’articolo 2645 bis c.c. dapprima citato.

«I contratti preliminari aventi a oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, per essere trascritti, la superficie utile della porzione di edificio e la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.
Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso.
Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.
Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5 si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito
il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura».

Innanzitutto si noti il riferimento alle “quote di proprietà predeterminate”, dal quale (anche e soprattutto) si ricaverebbe che in tal caso trattasi appunto di una cosa determinata o determinabile, e non generica.

In quest’ultimo caso, infatti, non sarebbe dato sapere quale effettivamente sarà l’immobile (e se ne conoscerebbero solo le caratteristiche essenziali); nella disciplina dell’immobile da costruire, al contrario, si evincerebbe come il bene debba essere determinato o determinabile (eventualmente anche, ad esempio, con riferimento al progetto edilizio).

Leggendo poi in combinato disposto i commi 4 e 5 sopra richiamati, sarebbe opportuno giungere alla conclusione per cui i millesimi a cui si fa riferimento non sono quelli condominiali.

In caso contrario, infatti, essendo previsto il limite del ventesimo (rispetto a quanto dichiarato, per la cui eccedenza verrebbero meno gli effetti) tali millesimi rischierebbero, a costruzione ultimata, di essere inferiori o superiori a mille.

Merita un coordinamento questa disciplina con il comma 3 della stessa norma, che, tra le altre cose, prevede che gli effetti della trascrizione cessano e si considerano come mai prodotti se in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione «non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2)».

Ciò comporta di conseguenza come, trattandosi di edificio non ancora completato, il limite del triennio valga anche per la costruzione del medesimo a causa del rischio di protrarre in maniera indefinita l’incertezza derivante dalla pendenza dei relativi effetti.

Per ciò stesso anche la giurisprudenza ha chiarito come l’effetto di opponibilità, in questa ipotesi, si produrrà solo ed esclusivamente al momento della venuta ad esistenza della cosa.

Infine, ipotesi problematica è quella della possibilità di avvalersi della trascrizione nei confronti dell’alienante del suolo.

Quest’ultimo infatti potrebbe, dopo aver venduto un appartamento di un edificio da costruire nei confronti di un soggetto, alienare lo stesso suolo nei confronti di un terzo. A questo punto, si pensi al caso in cui il terzo costruisse effettivamente l’edificio e venda l’appartamento suddetto ad un ulteriore acquirente.

In questa ipotesi, parte della dottrina ritiene che gli effetti della trascrizione del preliminare possano estendersi anche nei confronti del suolo; altra parte, al contrario, sostiene come ciò non avvenga, non sussistendo identità dell’oggetto con riguardo al quale sia stata realizzata la trascrizione.

Marco Limone

Marco Limone nasce nel 1994 ad Atripalda (AV). Consegue il diploma di maturità con votazione 100/100 presso il Liceo Scientifico P.S. Mancini di Avellino. Da sempre bravo in matematica, decide di non rinnegare le sue vere inclinazioni e ha frequentato, dal 2012, il Corso di Laurea Magistrale in Giurisprudenza presso l’Università Federico II di Napoli. In data 07/07/2017 conclude il percorso universitario con votazione 110/110 e lode, discutendo una tesi in diritto processuale civile dal titolo "I profili processuali della tutela della parte nel contratto preliminare". Iscrittosi, infatti, sognando il “mito americano” della criminologia e del diritto penale, durante il suo percorso si scopre più vicino al diritto civile e alla relativa procedura, anche se, per carattere, affronta con passione qualsiasi sfida si presenti sul suo cammino. Fortemente determinato e deciso nel portare avanti le sue idee e i suoi valori, toglietegli tutto ma non la musica. E le serie tv e il fantacalcio, ma quella è un’altra storia... mar.limone1994@gmail.com https://www.linkedin.com/in/marco-limone-19940110a/

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