La trascrizione. La domanda giudiziale e il contratto preliminare nell’ipotesi di fallimento del promittente venditore.

La trascrizione è il regime di pubblicità e opponibilità degli atti immobiliari.

Nell’ordinamento italiano essa non ha efficacia costitutiva ma esclusivamente dichiarativa.

Ciò vuol dire che, a seguito di compravendita, l’acquirente diviene titolare del diritto prima e a prescindere dalla trascrizione: quest’ultima non è né elemento perfezionativo del contratto né tanto meno, appunto, necessaria ai fini dell’acquisto del diritto.

Tuttavia, non si dimentichi la sua fondamentale importanza.

Da un lato, infatti, attraverso la trascrizione gli atti sono resi pubblicamente conoscibili: ciò tutela in primo luogo l’acquirente da eventuali e ulteriori atti di disposizione compiuti sul bene di cui si appresta a divenire proprietario.

Egli, invero, può accertarsi che il venditore risulti il titolare del bene sulla base di una serie continua di trascrizioni.

D’altra parte, inoltre, solo ed esclusivamente l’atto trascritto è opponibile ai terzi: tale effetto non può essere diversamente realizzato (come ad esempio attraverso la conoscenza certa dell’atto da parte di questi ultimi).

Si dica subito che attraverso il principio della priorità temporale, l’atto trascritto prevale sugli atti trascritti o iscritti successivamente, anche se questi ultimi fossero stati stipulati in data anteriore.

In sostanza, quindi, nel caso in cui il venditore avesse alienato un bene immobile a diversi acquirenti, con atti successivi, prevarrà e sarà quindi opponibile l’atto, che tra tutti, sarà stato trascritto per primo, anche se questo fosse stato perfezionato posteriormente.

Non è mai superfluo allora ripetere che in assenza di trascrizione l’acquirente è esposto inevitabilmente al pericolo del conflitto con terzi aventi causa e creditori: conflitto che sarà risolto solo e soltanto mediante il criterio della priorità suddetto e a favore, quindi, del primo trascrivente.

Sebbene ad essere trascritto sia l’atto redatto in forma pubblica o risultante da scrittura privata autenticata (e gli artt. 2643 e ss. c.c. ne evidenziano le relative tipologie), è bene ricordare che nel nostro ordinamento il regime della trascrizione si sviluppa su base personale.

I registri, infatti, sono ordinati con riferimento alle persone e non ai beni, permettendo al contraente scrupoloso di passare in rassegna gli atti trascritti a favore di e contro una determinata persona.

Può essere ora interessante valutare due ipotesi specifiche.

La prima è quella della c.d. efficacia prenotativa della trascrizione della domanda giudiziale.

Una volta emanata la sentenza (anch’essa soggetta a trascrizione), dopo diversi anni, l’attore che aveva correttamente trascritto la domanda giudiziale godrà di un’importante tutela.

Per ciò stesso, infatti, gli effetti favorevoli di un’eventuale pronuncia di accoglimento retroagiranno proprio al momento della trascrizione della domanda medesima.

In questo modo, si vuole evitare che il decorso del tempo vada a detrimento dell’attore poi risultato vittorioso in giudizio.

La seconda che si vuole qui menzionare è l’ipotesi della trascrivibilità del contratto preliminare.

Esclusa nella formulazione originaria del codice civile, probabilmente in virtù dell’efficacia obbligatoria che caratterizza il preliminare, essa è oggi prevista dall’articolo 2645 bis c.c. (introdotto dalla Legge 28 febbraio 1997, n. 30).

Come nel caso appena vagliato, è possibile in un certo senso parlare di efficacia prenotativa.

Il contratto definitivo o la sentenza di esecuzione in forma specifica (ex art. 2932 c.c.) prevarranno, infatti, sugli atti trascritti o iscritti contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare medesimo.

Si può notare, allora, da un lato, come la prevalenza riguardi l’atto traslativo e non il contratto preliminare ma, dall’altro, come si faccia riferimento proprio al momento della trascrizione di quest’ultimo ai fini dell’applicazione del criterio di priorità.

Il legislatore ha voluto in tal modo tutelare il promissario acquirente contro la vendita del bene a terzi o l’ipotesi del fallimento del promittente venditore, nel tempo intercorrente tra la stipula del preliminare e l’atto successivo.

A conferma di quanto detto finora e proprio con riguardo al caso del fallimento, possiamo concludere con una recente pronuncia in materia (Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 10 marzo 2016, n. 4734).

Si dia il caso di un contratto preliminare inadempiuto che vede il promissario acquirente agire in giudizio attraverso il rimedio dell’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto definitivo.

In caso di sopravvenienza del fallimento del promittente venditore, ricordiamo che “il curatore può esercitare, nell’ambito del processo non ancora esaurito (sia nel giudizio di primo grado che in quello di appello), il potere di recedere dal contratto, a norma dell’art. 72 ult. comma l. fall.”

Tuttavia, afferma la Corte, ove il promissario acquirente abbia provveduto correttamente a trascrivere la propria domanda giudiziale prima della iscrizione della sentenza dichiarativa di fallimento nel registro delle imprese, “il recesso esercitato dal curatore non vale ad impedire l’accoglimento della domanda proposta ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., ove sussistano i presupposti di legge, e la relativa sentenza è opponibile non solo al curatore, ma anche alla massa dei creditori, purché l’attore, dopo il suo passaggio in giudicato, abbia provveduto alla sua trascrizione”.

Anche in questo caso, si noti il ruolo fondamentale della trascrizione: ove effettuata anteriormente, infatti, la trascrizione della domanda giudiziale da parte dell’attore evita che il recesso esercitato dal curatore fallimentare possa essere di impedimento all’accoglimento della medesima.