Locazioni ad uso abitativo – Il Locatore può far cessare il contratto prima della scadenza?

Le locazioni ad uso abitativo sono attualmente disciplinate dalla legge 431 del 1998 e, per alcuni aspetti, dalla precedente legge sull’equo canone (la n. 392/1978).
La normativa del 1998 ha introdotto diverse tipologie contrattuali, che devono necessariamente, a pena di nullità, essere redatte per iscritto (e, dal 2005, altresì registrate), tra le quali le locazione a canone libero, caratterizzate dalla durata di quattro anni con rinnovo di ulteriori quattro anni (cd 4+4); le locazioni a canone concordato della durata minima di tre anni con proroga successiva biennale; ed infine le locazioni transitorie di durata variabile, in cui deve essere indicata l’esigenza specifica del conduttore (l’inquilino) ad una soluzione abitativa per un arco di tempo limitato (motivi di studio, di lavoro o altro).
– Durata del contratto di locazione
Il legislatore (art. 2) ha fissato termini minimi ed inderogabili in peius, prevedendo per il contratto a canone libero una durata non inferiore a quattro anni, scaduti i quali è stabilita la prosecuzione per un ulteriore quadriennio; per il contratto a canone concordato una durata non inferiore a tre anni, trascorsi i quali, se non interviene un accordo tra le parti per il rinnovo, il contratto è prorogato di diritto di due anni.
Occorre rilevare che con l’utilizzo dell’espressione “non inferiore a” la legge permette ai contraenti di fissare anche durate superiori rispettivamente ai quattro ed ai tre anni.
– Disdetta del contratto di locazione
E se una delle due parti avesse necessità di, o volesse, far cessare anticipatamente il contratto?
L’art. 3, comma 6, della legge in parola prevede la facoltà per il conduttore di recedere in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Tale norma quindi riconosce un diritto di recesso alla parte debole del contratto, liberamente esercitabile in ogni momento e con un periodo di preavviso pari al massimo a sei mesi, preavviso che può essere però ridotto, a discrezione delle parti, anche in sede di stipula del contratto, ad un termine inferiore, essendo la giurisprudenza intervenuta in merito a considerare quale derogabile il semestre legislativamente indicato.
Al locatore tale facoltà di recesso in ogni tempo non è concessa.

Tale esclusione evidenzia che la normativa ha quale ratio fondante la tutela del preminente diritto di abitazione.
Il soprarichiamato art. 3 prevede che il locatore possa alla scadenza del primo quadriennio evitare che il contratto si rinnovi per gli ulteriori quattro anni. La norma definisce testualmente tale possibilità come “facoltà di diniego del rinnovo del contratto” che può essere esercitata solo ed esclusivamente qualora ricorrano determinati motivi espressamente indicati, tra i quali:

– uso personale del locatore: quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale artigianale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; in tali casi il locatore non deve essere proprietario di altre unità immobiliari nello stesso comune dove è ubicato l’immobile oggetto della locazione;

– interventi strutturali: deve sussistere la necessità di procedere a ingenti interventi di manutenzione/ristrutturazione dell’edificio in cui è inserito l’appartamento, o, in casi di immobile sito all’ultimo piano, la determinazione del locatore a sopraelevare a norma di legge; in tali casi deve essere conclamata la necessità di sgomberare l’immobile locato e che il proprietario sia già in possesso delle autorizzazioni/concessioni edilizie per l’esecuzione delle opere;

– mancato utilizzo da parte del conduttore: il locatore può richiedere il rilascio anticipato dell’immobile qualora il conduttore senza giustificato motivo non lo occupi continuativamente;

– vendita dell’immobile: quando il locatore voglia mettere in vendita l’unità locata. In tali casi è richiesto che il locatore non abbia altre proprietà immobiliari ad uso abitativo, oltre a quella adibita a propria abitazione, e deve riconoscere al conduttore il diritto di prelazione.
In presenza di uno dei predetti motivi (si rinvia al testo integrale dell’art. 3 per l’elenco dettagliato) il locatore può evitare la continuazione del contratto. Ma può farlo solo se comunica, con lettera raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima della fine del primo quadriennio, la predetta volontà al conduttore, dovendo altresì indicare specificatamente il motivo della disdetta.

Per assicurarsi il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino, il locatore potrà agire in sede giudiziaria, ma non promuovendo un’azione di licenza o sfratto per finita locazione, ma con l’apposito procedimento di cui all’art. 447 bis c.p.c., in quanto il giudice adito dovrà verificare la corrispondenza e la sussistenza del motivo indicato per il diniego di rinnovo.
Se poi a seguito del rilascio, il locatore non proceda ad attuare il motivo e si palesasse, pertanto, un esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, il conduttore può richiedere un risarcimento, quantificato in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Occorre ribadire che trascorsa la prima scadenza contrattuale, il rapporto non potrà essere disdettato dal locatore che dovrà necessariamente aspettare il decorso degli ulteriori quattro anni.
Dalla normativa emerge che chi concede in locazione un’abitazione è più vincolato al rispetto della durata contrattuale prefissata ex lege, proprio in virtù della tutela riservata ai diritti del soggetto più debole.
Si ricorda infine che alla scadenza del secondo quadriennio il contratto non si interrompe automaticamente, essendo necessario che una delle parti, sempre con preavviso di sei mesi, informi l’altra (anche in questo caso con lettera raccomandata) della sua volontà di attivare la procedura di rinnovo a nuove condizioni o di rinunciare al rinnovo della locazione. Qualora nessuno dei contraenti invii la predetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente, alle medesime condizioni economiche e di durata.

Avv. Paola Minopoli

Avvocato civilista specializzato in contrattualistica commerciale, real estate, diritto di famiglia e delle successioni, diritto fallimentare, contenzioso civile e procedure espropriative.
Conseguita la laurea in Giurisprudenza, ha collaborato con la II cattedra di Storia del Diritto Italiano dell’ateneo federiciano, dedicandosi poi alla professione forense.
Ha esercitato prima a Napoli e poi nel foro di Milano, fornendo assistenza e consulenza a società e primari gruppi assicurativi/bancari italiani.
Attualmente è il responsabile dell’ufficio legale di un’azienda elvetica leader nella vendita di metalli preziosi, occupandosi della compliance, fornendo assistenza per la governance e garantendo supporto legale alle diverse aree aziendali.
Email: paola.minopoli@iusinitinere.it