Riscaldamento condominiale: criteri di ripartizione delle spese

13/02/202009/02/2020 Francesco Di Iorio

In tema di riscaldamento condominiale, il d.lgs. n. 102/2014 ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo. La disciplina introdotta dal d.lgs. n. 102/2014 riveste una finalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico. Di conseguenza il nuovo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio. Pertanto, tutti i regolamenti contrattuali che dispongono diversamente sono, sul punto, contrari a legge.

La materia in particolare è stata indagata dal Tribunale di Milano con sentenza n.10703 del 22 ottobre 2018, secondo cui “la disciplina introdotta dal d.lgs. n. 102/2014 riveste una finalità pubblicistica ed assurge quindi a norma imperativa vincolante inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico. Di conseguenza il nuovo criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento ha carattere imperativo e, pertanto, non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio. Pertanto, tutti i regolamenti contrattuali che dispongono diversamente sono, sul punto, contrari a legge”.

Oggetto del contenzioso era la richiesta di riconoscimento della nullità di una delibera assembleare che approvava a maggioranza, nuove tabelle millesimali di riparto competenze, con modifica delle carature millesimali determinata dalla tabella allegata al regolamento. In tal caso la richiesta non è stata accolta dal Tribunale, in quanto, nell’esercizio della delega legislativa per l’attuazione della direttiva del Parlamento europeo 2012/27/UE, il governo ha emanato il d.lgs. n. 102/2014, che ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condomini con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo.

Il tribunale di Milano ha quindi statuito che è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti “in radice” al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, seppure il suo distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento né aggravio di spesa per gli altri partecipanti.

In parziale deroga a quanto sopra, si segnala l’art. 10 della L. n. 392 del 1978 che prevede il diritto del conduttore di intervenire in luogo del proprietario nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Trattasi di norma eccezionale, in quanto prevede un’ipotesi di sostituzione legale del conduttore al proprietario nelle assemblee dei condomini convocate per deliberare su specifici punti dell’ordine del giorno (e cioè le spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria). Proprio perché norma eccezionale, la stessa deve ritenersi applicabile solo all’ipotesi espressamente prevista senza possibilità di interpretazione estensiva. Pertanto, la stessa non può trovare applicazione nel caso in cui la delibera abbia avuto ad oggetto non spese di gestione e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento, bensì la mera ripartizione delle spese condominiali e tra queste quelle dei consumi relativi al riscaldamento condominiale.

[1](Kishivan, “Riscaldamento condominio: ultime sentenze”, 30 Marzo 2019, disponibile qui: https://www.laleggepertutti.it/277537_riscaldamento-condominio-ultime-sentenze).