giovedì, Maggio 30, 2024
Uncategorized

La titolarità del sottotetto

L’art. 1117 c.c. è stato così modificato dall’art. 1 della legge sulla riforma del condominio n. 220/2012[1] : “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: […] le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune. […]”.

Dunque il sottotetto rientra nella c.d. proprietà condominiale.

Quando parliamo di sottotetto facciamo riferimento all’ambiente ricavato sotto il tetto dell’edificio in condominio che forma una camera d’aria, limitata in alto dalla struttura del tetto e, in basso, dal solaio che copre i vani dell’ultimo piano.

La vexata quaestio afferisce alla titolarità di questo bene immobile che può configurare, a seconda dei casi, un bene condominiale ovvero una pertinenza del piano sottostante.

La Cassazione[2], in più occasioni ha sostenuto che per poterne determinare la natura occorre prendere in considerazione il titolo, cioè occorre verificare se esiste un atto di proprietà da cui tale vano risulti chiaramente intestato ad una persona. Per cui :

  • Il sottotetto sarà considerato una pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solamente laddove assolva la sua funzione di isolante e di protezione dal freddo, dal caldo e dall’umidità per l’appartamento de quo. In questo caso il sottotetto risulta essere privo di quelle caratteristiche strutturali tali da poterlo configurare quale vano autonomo[3].
  • In mancanza del titolo, invece, occorre guardare alla sua funzione : se il bene è oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, allora il sottotetto avrà a tutti gli effetti natura condominiale.

Ugualmente, se dal titolo di proprietà non dovesse risultare in maniera chiara a chi esso spetti, occorrerà far riferimento a questi due criteri : il titolo e, in subordine, la funzione d’uso.

 

Da ultimo, la Cassazione Civile, sez. VI, 14/02/2012, n. 3627[4], ha riaffermato questo indirizzo ormai consolidato.

Nel caso in questione la Corte d’Appello di Catania rigetta il ricorso poiché il sottotetto dell’edificio, sulla base della CTU, costituisce un bene di proprietà comune.

Avverso la pronuncia, A.M. propone ricorso in Cassazione per due motivi. L’unico che analizzerò sarà il primo : A.M. contesta che, in base alla piantina planimetrica catastale, è evidente che il suo appartamento “è un tutt’uno con il predetto vano sottotetto” e dà luogo ad un’intercapedine a protezione degli agenti atmosferici. La cassazione esamina contestualmente i due motivi e rigetta il ricorso : « sussistendo i presupposti di fatto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria del sottotetto, e dunque operando la presunzione di attribuzione al condominio ex art. 1117 c.c., doveva allegarsi un titolo contrario per derogarvi, ma vanamente la ricorrente intende superare la presunzione normativa di condominialità invocando il sindacato di legittimità sul mancato uso da parte della Corte di merito di altre presunzioni semplici, finendo soltanto con l’affermare un convincimento diverso da quello espresso nella sentenza impugnata ».

 

[1] http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2012/12/17/012G0241/sg .

[2] Sentenze n. 8968/02 e 6640/93.

[3] Cass. 9/10/1997, n. 9788.

[4] http://www.italgiure.giustizia.it/sncass/ .

Lascia un commento