martedì, Maggio 28, 2024
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Amministratore di Condominio – Il rapporto con i condomini. Compiti e responsabilità

L’ufficio dell’amministratore di Condominio è imposto dalla legge.
L’art. 1129 c.c., come riformato dalla novella del 2012, prevede infatti che “quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Tale figura, spesso mira di critiche e lamentele, è chiamata a svolgere svariate funzioni divenute nel tempo sempre più articolate. Proprio in virtù della predetta evoluzione, dovuta a nuovi compiti e responsabilità affidati agli amministratori condominiali anche dalle leggi speciali, la Corte di Cassazione nel 2006, con la pronuncia n. 22840, ha riconosciuto la legittimità dell’affidamento dell’ufficio anche a persone giuridiche, superando la vecchia impostazione che escludeva tale possibilità e che si fondava sul richiamo all’aspetto preponderante della fiducia posta alla base del rapporto tra condomini ed amministratore (Cass. Civ. 5608/1994).
Rapporto che è regolamentato degli artt. 1129 e ss c.c. nonché dalle norme dettate per la disciplina del contratto di mandato.
Nomina e revoca
La nomina dell’amministratore è fatta dall’assemblea con delibera presa dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
I condomini possono subordinare la designazione alla presentazione di un’assicurazione per la responsabilità civile, ma non è previsto al momento un obbligo di legge in tal senso, avendo il legislatore rimesso alla volontà discrezionale della compagine condominiale di imporre o meno tale requisito.
L’incarico ha la durata di un anno e si rinnova automaticamente di un altro anno salvo che non intervenga revoca.
Revoca che può essere decretata in ogni momento dai condomini, con delibera presa con la medesima maggioranza prevista per la nomina, o disposta, su richiesta anche di un solo condomino, dall’autorità giudiziaria qualora l’amministratore in carica abbia commesso “gravi irregolarità” nella gestione.
Compiti e responsabilità
Il codice civile distingue una serie di obblighi cui è tenuto l’amministratore (art. 1129) dalle attribuzioni poste a suo capo (art. 1130).
Tra gli obblighi sono elencati:
– assicurare che ogni trasferimento di danaro da e per il Condominio transiti su un apposito conto corrente postale o bancario allo stesso intestato;
– iniziare la riscossione forzosa delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è divenuto esigibile;
– terminato l’incarico, l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione afferente al Condominio ed ai condomini che sia in suo possesso, non potendosi in ogni caso esimere dal compiere, senza aver diritto a percepire un ulteriore compenso, tutte le attività urgenti necessarie al fine di “evitare pregiudizi agli interessi comuni”.
Tra le attribuzioni si annoverano
– la convocazione annuale dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto
– l’esecuzione delle delibere
– garantire il godimento delle cose e dei servizi comuni, disciplinandone l’uso e vigilando sul rispetto delle norme del regolamento di condominio
– l’esecuzione degli adempimenti fiscali
– la riscossione dei contributi e l’erogazione delle spese per manutenzione ordinaria ed i servizi comuni;
– il compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni degli edifici.

Il mancato adempimento degli obblighi prescritti, così come l’omissione di certe attività possono portare alla revoca dell’incarico, anche con pronuncia giudiziaria (i gravi motivi sopra richiamati), e/o determinare cause di responsabilità dell’amministratore, in ambito civile e penale, con conseguente obbligo a suo carico di risarcire i danni prodotti dalla sua condotta.
Tale responsabilità, secondo l’orientamento giurisprudenziale e dottrinario, trova la sua fonte proprio nel contratto di mandato che si perfeziona al momento dell’accettazione dell’incarico.
In base alle norme che regolano tale contratto, essendo il mandato dell’amministratore non gratuito, lo stesso quando viene meno ai propri doveri dovrà rispondere personalmente dei danni, anche in assenza di colpa grave, essendo sufficiente la violazione delle normali regole di diligenza, prudenza e perizia.
Svariate pronunce della Suprema Corte hanno condannato amministratori non diligenti, sancendo la relativa responsabilità per non aver ad esempio dato esecuzione ad una delibera assembleare o per non aver messo in opera delle attività volte alla conservazione delle parti comuni.
Ciò vale non solo nei confronti dei condomini ma anche rispetto ai terzi. È stato infatti affermato che “la figura dell’amministratore non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative dell’ufficio. A tale figura il codice civile e le leggi speciali imputano doveri ed obblighi finalizzati ad impedire che il modo d’essere dei beni condominiali provochi danno a terzi. In relazione a tali beni l’amministratore, in quanto ha poteri e doveri di controllo e poteri di influire sul loro modo di essere, si trova nella posizione di custode” e deve ritenersi responsabile tutte le volte in cui i danni prodotti siano riconducibili “alla sua negligenza o al cattivo uso dei suoi poteri”.(Sentenza Corte di Cassazione, Sez. III Civile, n. 25251 del 16.10.2008)
Come osservato alla figura dell’amministratore sono stati attribuiti nel tempo sempre più competenze e responsabilità. Ricordiamo ad esempio la legge 257/1992 (cd legge quadro sull’amianto) in adempimento della quale l’amministratore è tenuto a far compiere una ricerca dei materiali contenenti amianto nelle parti comuni dello stabile e porre in essere gli adempimenti previsti ex lege, con la valutazione del rischio sia per il personale dipendente (portiere, giardiniere etc.) che per i terzi, nonché svolgere un’attività di sensibilizzazione dei singoli proprietari per l’esecuzione del medesimo censimento all’interno delle proprietà private.
Ancora si ricorda da ultimo che, a norma del decreto legislativo 81/2008 (T.U. sulla salute e sicurezza sul lavoro) l’amministratore assume, per conto del condominio, le vesti di datore di lavoro e su di lui ricade il dovere di verificare il rispetto delle relative disposizioni e porre in essere tutte le misure volte a tutelare i dipendenti.
È pertanto evidente che l’amministratore ricopre una funzione di responsabilità sempre più diversificata e qualificata e tale circostanza palesa la necessità ed il dovere in capo alla compagine condominiale di verificare le competenze della persona nominata ed agire tempestivamente in caso di violazione degli obblighi prescritti dalla legge.

Avv. Paola Minopoli

Avvocato civilista specializzato in contrattualistica commerciale, real estate, diritto di famiglia e delle successioni, diritto fallimentare, contenzioso civile e procedure espropriative. Conseguita la laurea in Giurisprudenza, ha collaborato con la II cattedra di Storia del Diritto Italiano dell'ateneo federiciano, dedicandosi poi alla professione forense. Ha esercitato prima a Napoli e poi nel foro di Milano, fornendo assistenza e consulenza a società e primari gruppi assicurativi/bancari italiani. Attualmente è il responsabile dell’ufficio legale di un’azienda elvetica leader nella vendita di metalli preziosi, occupandosi della compliance, fornendo assistenza per la governance e garantendo supporto legale alle diverse aree aziendali. Email: paola.minopoli@iusinitinere.it

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