lunedì, Maggio 27, 2024
Litigation & Arbitration

Condominio: revoca giudiziale dell’amministratore

L’amministratore di condominio può essere revocato in qualunque momento dall’assemblea con la maggioranza di cui al 2° comma dell’art. 1136 c.c. (in seconda convocazione).

Il mandatario della compagine condominiale può, altresì, essere chiamato in giudizio anche da un solo condomino che ne chieda la revoca cd. “giudiziale”.

Trattasi di un procedimento di volontaria giurisdizione che si tiene nelle forme del rito “camerale” e che viene definito con decreto del Tribunale (in composizione collegiale).

Il legislatore della riforma ha ampliato e meglio definiti i presupposti in virtù dei quali ciascun condomino può ricorrere al Tribunale in volontaria giurisdizione.

Da una rapida analisi della normativa emerge che la revoca dell’amministratore può essere disposta, in primo luogo, nel caso in cui l’amministratore non dia notizia all’assemblea dell’avvenuta citazione in giudizio del Condominio da parte di condomini o di terzi.

Il legislatore, inoltre, codifica espressamente quale motivo di revoca la mancata resa del conto della gestione da parte dell’amministratore.

Il dodicesimo comma dell’art. 1129 c.c., poi, elenca, a titolo meramente esemplificativo, diverse ipotesi di gravi irregolarità che possono portare, se provate, alla pronuncia del decreto di revoca da parte del Tribunale. L’elenco non si può considerare tassativo in base ad una interpretazione letterale della predetta norma che elenca una serie di azioni o omissioni sussumibili sotto il paradigma della grave irregolarità.

Esse sono:

1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi stabiliti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari ed amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini;

5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri di anagrafe, di contabilità, dei verbali e di nomina e revoca;

8) l’omessa, inesatta, incompleta comunicazione dei dati dell’amministratore obbligatori in sede di nomina e/o di rinnovo (ad esempio i dati anagrafici o quelli professionali).

La mancata presentazione del bilancio

Con inversione di rotta rispetto alle disposizioni pre-riforma, che sanzionavano l’inerzia per una duplice annualità, è oggi revocabile l’amministratore che non effettui rendicontazione della gestione annuale e/o non convochi l’assemblea per l’approvazione dei bilanci entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio precedente.

La ratio di tale disposizione risiede nella volontà del legislatore di rendere chiara, trasparente ed intelligibile l’amministrazione degli immobili.

Presentazione tardiva del rendiconto: un caso problematico dal punto di vista processuale

Si faccia l’ipotesi di un ricorso introdotto da un singolo condomino volto ad ottenere la revoca dell’amministratore che non ha convocato l’assemblea per l’approvazione del bilancio (preventivo e consuntivo) nei termini di legge. Quid iuris nel caso in cui lo stesso, raggiunto dalla notifica del ricorso e del pedissequo decreto di fissazione dell’udienza camerale, convochi apposita assemblea per l’approvazione del bilancio (o dei bilanci) ?

Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione, con un leading case del 2017[1] ha affermato che le delibere assunte in pendenza della domanda del ricorrente con le quali si approvano tardivamente uno o più rendiconti di gestione non valgono ad elidere l’interesse ad agire del singolo condomino all’interno del procedimento di revoca, né a sanare la grave irregolarità commessa dall’amministrazione.

Si evince, dunque, la conferma della volontà del legislatore della riforma di tutelare l’interesse del singolo condomino, in ipotesi di grave irregolarità della gestione, anche a dispetto della maggioranza assembleare che abbia tardivamente approvato i bilanci e confermato l’amministratore p.t..

L’ipotesi sopra descritta, in cui la convocazione dell’assemblea per la conferma dell’amministratore e per la tardiva approvazione di più rendiconti di esercizio è posteriore alla notifica del ricorso, può apparire – a prima vista – differente dal mero breve ritardo della convocazione per la approvazione di un singolo rendiconto di esercizio.

Ad una attenta analisi, tuttavia, ciò è vero sino a un certo punto. Recenti orientamenti di merito ritengono, infatti, che l’integrazione di anche una sola delle irregolarità da parte dell’amministratore, debbano (e non “possano”) portare alla revoca dello stesso.

Diretta conseguenza di ciò è che il giudice è privato, nella sostanza, di discrezionalità. Ne deriva che la sua opera accertativa finisce per essere relegata nel paradigma di quella che gli esperti di diritto amministrativo definiscono “attività vincolata”. [2]

Il procedimento camerale de quo è regolato dagli artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c..

Tale ultima norma prevede espressamente che il Tribunale provvede con decreto motivato in camera di consiglio, previo contraddittorio tra il ricorrente e l’amministratore. E’ ovviamente ben possibile il tentativo di conciliazione bonaria della controversia.

A chi notificare il ricorso ed il pedissequo decreto di fissazione udienza del giudice?

Occorre sgomberare il campo da equivoci di sorta e chiarire definitivamente che la notifica del ricorso e del decreto di fissazione udienza ha come destinatario l’amministratore in proprio e non nella qualità di legale rappresentante del Condominio[3].

La compagine condominiale non solo non è parte del giudizio ma non può né intervenire in adesione all’amministratore né beneficiare della eventuale condanna alle spese del condomino ricorrente[4].

[1] Cass. civ. Sez. II, ordinanza n. 28764, 30 novembre 2017.

[2] Trib. Udine 25 marzo 2014, Trib. Taranto 21 settembre 2015.

[3] Cass. civ. Sez. II, ordinanza n. 23955, 22 ottobre 2013.

[4] Cass. civ. Sez. II, ordinanza n. 9348,11 aprile 2017.

Avv. Amedeo Caracciolo

Avv. Amedeo Caracciolo Laureato con lode in Giurisprudenza, nell’ottobre 2013, presso l’Università degli Studi di Napoli “Federico II”. Abilitato all’esercizio della professione forense, è iscritto all’Ordine degli Avvocati di Napoli. Si occupa di diritto civile e condominiale. Iscritto all’A.L.A.C. (Associazione liberi amministratori condominiali), è autore di diversi contributi in materia condominiale.   E’ onorato di poter scrivere per questa rivista in una realtà giovane, ambiziosa e che sicuramente raggiungerà ottimi risultati.   E-mail: amedeo@caracciolo.eu  

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