giovedì, Maggio 30, 2024
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Il contratto di locazione ad uso abitativo per studenti e fuori sede

Il contratto di locazione abitativa ad uso transitorio

Il contratto di locazione per esigenze abitative di studenti universitari e fuori sede è un particolare tipo di contratto ad uso transitorio [1]. Quest’ultima fattispecie contrattuale può essere predisposta per esigenze temporaneenon turistiche: il locatore concede in godimento, per un periodo di tempo ben determinato e per esigenze transitorie specifiche, un immobile, avente destinazione abitativa, al conduttore, dietro pagamento di un canone.

La forma ed il contenuto del contratto di locazione ad uso transitorio sono stabiliti dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture con il D.M. 30 dicembre 2002, Allegato C o D. Coloro i quali vogliano avvalersi di tale tipo di contratto dovranno quindi seguire nella redazione il modello predisposto dal suddetto decreto ministeriale. In particolare, sarà necessario specificare, oltre ai dati identificativi delle parti e dell’immobile:

1) l’esigenza transitoria oggetto del contratto, comprovata da idonea documentazione da allegare al contratto stesso, pena la conversione del contratto transitorio in contratto di locazione ordinaria (di durata standard 4 anni + 4 anni);

2) con apposita clausola, la dichiarazione di ricezione da parte del conduttore dell’attestato di prestazione energetica relativo all’immobile (A.P.E.). La mancanza di tale clausola comporta, per il locatore ed il conduttore, il pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa.

Il periodo di durata del contratto è stabilito dalla legge.

Il canone può essere pattuito liberamente dalle parti ad esclusione di specifici luoghi in cui l’ammontare è determinato da appositi accordi territoriali, ovvero:

a) capoluoghi di provincia;

b) le seguenti città (con annesse aree metropolitane e comuni confinanti): Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia.

La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore è stabilita all’Allegato G del D.M. 30 dicembre 2002 (vedi infra).

È vietata la sublocazione.

Il caso dei studenti universitari e dei fuori sede

Come anticipato, il contratto di locazione per studenti universitari e di individui fuori sede è una tipologia particolare di contratto transitorio [2]. Esso si sostanzia nella messa a disposizione da parte del locatore di un immobile (sito nel Comune dove ha sede l’Università, od anche un Comune confinante) ad uno o più studenti universitari fuori sede (inquilini) per il periodo necessario allo svolgimento e al completamento degli studi. L’esigenza transitoria, da specificare nel contratto, è dunque la necessità di soggiornare in una città universitaria per motivi di studio. Il canone che il conduttore deve al locatore sarà, in questo caso, stabilito da appositi accordi territoriali.

  • Determinazione del canone 

L’art. 1 del D.M. 30/12/2002 indica i criteri per la determinazione dei canoni in base a tali accordi territoriali, i quali stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli contratti.

Per ogni area od eventuale zona territoriale, tali accordi prevedono un valore minimo ed un valore massimo del canone. I più importanti elementi presi in considerazione al fine della determinazione del canone, collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle summenzionate fasce di oscillazione, sono:
– tipologia dell’alloggio;
– stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
– pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
– presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni, ecc.);
– dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria, ecc.);
– eventuale dotazione di mobilio.

  • Corresponsione del canone

Il canone può essere corrisposto al locatore nella modalità che le parti ritengono opportuna, dunque anche in contanti, tenendo ben presente il limite stabilito dalla legge al quantitativo di denaro che può essere immesso in circolazione, che attualmente ammonta a tremila euro. Le modalità di pagamento debbono essere specificate nel contratto.

  • Durata

La durata del contratto è stabilita dalla legge come segue: minimo 6 mesi / massimo 36 mesi,

con conseguente nullità delle clausole difformi. Qualora le parti stabiliscano un periodo di durata minimo inferiore al semestre si applicherà in automatico la norma sulla durata minima di sei mesi; allo stesso modo se le parti pattuiscono un periodo di durata massimo superiore ai trentasei mesi si applicherà automaticamente la norma sulla durata massima del contratto transitorio in questione.

  • Condizioni

Ai fini della stipula debbono ricorrere due condizioni fondamentali:

  1. a) lo studente deve essere residente in un Comune diverso da quello in cui ha sede l’Università frequentata;
  2. b) l’immobile concesso in locazione deve essere ubicato nel Comune dove ha sede l’Università o in un Comune limitrofo.
  • Forma e contenuto

Per quanto riguarda la forma e il contenuto del contratto, nella redazione dovrà essere seguito il modello (riportato al paragrafo 3 del presente articolo) predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture all’Allegato F del D.M. 30 dicembre 2002. Sarà perciò obbligatorio specificare:

1) le generalità delle parti;

2) la descrizione e l’ubicazione dell’immobile;

3) l’importo del canone;

4) le modalità di versamento;

5) la durata della locazione;

6)  il fatto che il conduttore fuori sede è iscritto a un corso di studi (da specificare) presso la locale Università;

7) l’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, con il rispettivo attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (A.P.E.). La mancanza di tale clausola comporta, per il locatore ed il conduttore, il pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Anche nel caso in cui il pagamento della sanzione sia effettivamente avvenuto, la dichiarazione o la copia dell’A.P.E. dovranno essere comunque presentati entro 45 giorni.

Alla prima scadenza, il contratto di locazione per studenti universitari, si rinnova automaticamente per egual periodo. Ciò non accade nel caso in cui il conduttore comunichi la volontà di disdire il contratto al locatore almeno tre mesi prima della data di scadenza. È altresì appannaggio del conduttore la facoltà di richiedere, sempre con tre mesi di anticipo rispetto alla scadenza, il recesso dal contratto nel caso in cui ricorrano gravi motivi.

Uno degli aspetti peculiari della fattispecie di contratto in esame è sicuramente quello legato alla ripartizione delle spese tra conduttore e locatore. Le parti dovranno infatti rifarsi a quanto disciplinato dall’Allegato G del D.M. 30 dicembre 2002, con conseguente nullità di ogni clausola difforme o contraria. Riportiamo di seguito ed in maniera integrale il testo di tale allegato:

Allegato G del D.M. 30 dicembre 2002 – TABELLA ONERI ACCESSORI. RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE.

LEGENDA:   L  = locatore   C = conduttore

AMMINISTRAZIONE

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile (C)

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali (L)

ASCENSORE

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni (C)

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti (L)

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge (L)

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione (C)

Ispezioni e collaudi (C)

AUTOCLAVE

Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) (L)

Manutenzione ordinaria (C)

Imposte e tasse di impianto (L)

Forza motrice (C)

Ricarico pressione del serbatoio (C)

Ispezioni, collaudi e lettura contatori (C)

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI

Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione (L)

Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione (C)

Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme (L)

Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme (C)

Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni (L)

Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni (C)

Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili (L)

Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili (C)

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA

Installazione e sostituzione degli impianti (L)

Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti (L)

Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario (C)

Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale (C)

Lettura dei contatori (C)

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua (C)

IMPIANTI SPORTIVI

Installazione e manutenzione straordinaria (L)

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) (C)

Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) (C)

IMPIANTO ANTINCENDIO

Installazione e sostituzione dell’impianto (L)

Acquisti degli estintori (L)

Manutenzione ordinaria (C)

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi (C)

IMPIANTO TELEVISIVO

Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato (L)

Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato (C)

PARTI COMUNI

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico (L)

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico (C)

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari (L)

Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari (C)

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura (L)

Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti (C)

Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere (L)

Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni (C)

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni (C)

Installazione e sostituzione di serrature (L)

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati (C)

Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo (L)

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo (C)

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti (L)

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti (C)

Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario (C)

Rifacimento di chiavi e serrature (C)

Tinteggiatura di pareti (C)

Sostituzione di vetri (C)

Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico (C)

Verniciatura di opere in legno e metallo (C)

Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento (L)

PORTIERATO

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. (L10%) (C90%)

Materiale per le pulizie (C)

Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l (L10%) (C90%)

Manutenzione ordinaria della guardiola (L10%) (C90%)

Manutenzione straordinaria della guardiola (L)

PULIZIA

Spese per l’assunzione dell’addetto (L)

Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. (C)

Spese per il conferimento dell’appalto a ditta (L)

Spese per le pulizie appaltate a ditta (C)

Materiale per le pulizie (C)

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia (L)

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia (C)

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie (C)

Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti (C)

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva (C)

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori (L)

Sacchi per la per raccolta dei rifiuti (C)

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso (C)

  • RIDISTRIBUZIONE DEL CANONE IN CASO DI RECESSO DI UNO O PIÙ CONDUTTORI

Altro aspetto particolare è quello legato alla ridistribuzione del canone nel caso in cui uno o più inquilini decidano di recedere dal contratto (recesso parziale). In questo caso gli studenti affittuari rimanenti dovranno corrispondere comunque al locatore l’ammontare dell’intero canone, facendosi carico pro quota della parte di affitto pagata in precedenza dal recedente. In altre parole, gli inquilini che continueranno ad occupare l’immobile subiranno un aumento del canone di locazione. Per evitare ciò, con il consenso del locatore, gli inquilini rimasti potranno sostituire lo studente che ha lasciato l’appartamento con un nuovo studente, scongiurando così l’aumento proporzionale del canone.

 

[1] G. Grasselli, Le Locazioni, Cedam, 2013, pp. 99-119.

[2] Per una trattazione approfondita di questa particolare fattispecie contrattuale v. M. De Tilla, Locazioni abitative e non abitative, Cedam, 2009, pp. 435-455.

 

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