giovedì, Maggio 30, 2024
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La prescrizione dei crediti condominiali

Le quote condominiali si prescrivono con termini differenti a seconda della natura della spesa, dunque, fondamentale è individuarne il termine iniziale in cui inizia a decorrere il tempo utile ai fini della prescrizione.

L’amministratore di condominio è obbligato ad agire alla riscossione coattiva dalle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio[1]. La regola generale in materia di prescrizione asserisce che: il termine ordinario di prescrizione si compie decorsi dieci anni. È previsto inoltre un termine breve di cinque anni giustificato dalla periodicità della prestazione[2].

Tuttavia, un orientamento della Corte di Cassazione ha stabilito che nel caso delle “spese condominiali, per loro natura periodiche, trova applicazione il disposto dell’art. 2948 c.c. n. 4 in ordine alla prescrizione quinquennale dei relativi crediti (Cass. n. 12596/02), la cui decorrenza è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto. Tale delibera, costituisce il titolo di credito nei confronti del singolo condomino” (Cass. n. 4489 del 25 febbraio 2014).[3]

Per ciò che attiene le spese ordinarie(pulizia, manutenzione, pagamento bollette, ecc.) il termine di prescrizione è quello quinquennale, mentre per le spese straordinarie, il termine di prescrizione è quello c.d. ordinario, cioè decennale[4].

Dunque, a seconda della spesa occorre individuare il termine corretto per la prescrizione. In questo caso è opportuno determinare il momento preciso in cui comincia a decorrere il termine di prescrizione delle quote condominiali. Considerato che: “la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere”.[5]

 Bisogna considerare l’orientamento giurisprudenziale che determina che:

“L’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 c. c., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese; ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dell’esercizio di bilancio” [6]

Dunque, la prescrizione delle quote condominiali: “decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino” [7].

L’amministratore nel richiedere un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, deve fornire al giudice copia dei documenti che provano la certezza, liquidità ed esigibilità del credito condominiale e cioè: rendiconti, relativi piani di riparto nonché verbale contenente delibera di approvazione. Il termine per la prescrizione può essere interrotto dall’amministratore sia con la notificazione del decreto ingiuntivo sia con un sollecito di pagamento.

È obbligo dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, l’omessa convocazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1129 c.c., configura motivo di revoca del mandato. Dunque, se i condòmini non chiedono la revoca dell’amministratore, tacitamente approvano il suo operato, dunque, l’amministratore continua ad esercitare la sua attività.

Infatti, nulla vieta all’amministratore, comunque entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condòmini.

Dunque, anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all’articolo 1137 c.c.”[8].

Dunque, il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condòmini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo. 

In altre parole, l’interruzione della prescrizione si attiva illimitatamente e il credito si conserva all’infinito. Il termine di prescrizione del debito condominiale non può essere confuso con il termine semestrale di cui all’art. 1129 c.c.

Dunque, se l’amministratore non si attiva nel termine semestrale di cui all’art. 1129 c.c. facendo anche decorrere il termine prescrizionale delle quote condominiali, che comincia dall’ultima approvazione assembleare del riparto spese, sarà civilmente responsabile nei confronti del condominio per il pregiudizio economico arrecato e potrà essere citato in giudizio per risarcimento del danno.[9]

 

[1]Art. 1129 c.c

[2]Art .2946 c.c

[3]

[4](Trib. di Roma sentenza n. 18826 del 22 settembre 2015)

[5]Art. 2935 c.c.

[6](Cass. n. 11981 del 5 novembre 1992; Giudice di pace Palermo, 15 novembre 2011).

[7](Cass. n. 4489 del 25 febbraio 2014).

[8](Corte d’Appello di Genova 11 maggio 2009 n. 513).

[9]Vedi fonte

 

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