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Rapporto pertinenziale e box auto nella sentenza n. 22364 del 26 settembre 2017

La Corte di Cassazione si è da ultimo pronunciata su un argomento che da anni costituisce indubbio protagonista della fattispecie della compravendita immobiliare.

Ci si riferisce al rapporto pertinenziale tra immobile e box auto, in particolare se il vincolo di destinazione imponga il trasferimento dell’abitazione annesso a quello del garage.

Ebbene si dica immediatamente come la Cassazione civile, sezione II, con sentenza n. 22364 del 26 settembre 2017 abbia escluso, salvo un unico caso, tale eventualità.

Nel caso di specie i ricorrenti agivano contro una sentenza della Corte di appello che aveva a sua volta ribaltato l’esito del giudizio di I grado (che aveva sorprendentemente dichiarato la nullità del contratto di compravendita nella parte in cui non aveva compreso il box).

In virtù dell’accoglimento dell’appello, i ricorrenti agivano dinanzi alla Corte di Cassazione e, con diversi motivi di ricorso, si riservavano di giungere nuovamente alla conclusione anni prima affermata dal Tribunale.

Nello specifico, infatti, gli acquirenti pretendevano di entrare in possesso del garage, parte del complesso aziendale in cui si trovava l’appartamento acquistato, chiedendo la declaratoria di nullità degli atti che lo impedivano.

La Corte dichiara infondate le relative pretese, affermando come in un solo ed unico caso possa esistere un vincolo pertinenziale tra immobile e garage.

Tale ipotesi si verifica esclusivamente, afferma la Corte, nell’ipotesi sancita nell’art. 2 della Legge n. 122 del 1989: trattasi del caso dei parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d’inscindibilità con l’unità immobiliare, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e conseguentemente non trasferibili autonomamente.

Per il resto, in tutti gli altri casi, come ricordato dalla Suprema Corte «la pretesa di parte ricorrente di entrare in possesso, mediante declaratoria di nullità degli atti che lo impedivano, di un determinato garage facente parte del complesso residenziale condominiale in cui ha acquistato l’appartamento non è concepibile in relazione alla normativa di cui alla legge urbanistica del ‘42 come modificata dalla legge c.d. “ponte”.

È ormai da molti anni pacifico in giurisprudenza che il “vincolo di destinazione posto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e dall’art. 26 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, comporta l’obbligo non già di trasferire la proprietà dell’area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma quello di non eliminare in vincolo esistente, sicché esso crea in capo all’acquirente dell’appartamento un diritto reale d’uso sull’area e non già un diritto al trasferimento della proprietà” (tra le tante cfr. Cass. n. 15509 del 14/07/2011)».

Ciò implica che in un condominio in cui siano stati rispettati i vincoli di destinazione a parcheggio, ai condomini, qualora il costruttore venditore non ceda loro il diritto di proprietà rispettando le quote di competenza, spetta il diritto reale d’uso indifferenziato sull’area vincolata (quest’ultima da individuare sulla base della concessione edilizia, sostiene la Corte).

Nel caso qui in esame, il complesso immobiliare era costituito da quattro corpi di fabbrica costruiti sulla base di un’unica concessione edilizia (“unico elaborato progettuale”), da considerarsi per tale motivo unitariamente.

Di conseguenza, l’atto di vincolo a parcheggio e autorimessa, in questo caso specifico, andrebbe ritenuto necessariamente riferito all’intero compendio immobiliare e non invece al singolo corpo di fabbrica.

Marco Limone

Marco Limone nasce nel 1994 ad Atripalda (AV). Consegue il diploma di maturità con votazione 100/100 presso il Liceo Scientifico P.S. Mancini di Avellino. Da sempre bravo in matematica, decide di non rinnegare le sue vere inclinazioni e ha frequentato, dal 2012, il Corso di Laurea Magistrale in Giurisprudenza presso l’Università Federico II di Napoli. In data 07/07/2017 conclude il percorso universitario con votazione 110/110 e lode, discutendo una tesi in diritto processuale civile dal titolo "I profili processuali della tutela della parte nel contratto preliminare". Iscrittosi, infatti, sognando il “mito americano” della criminologia e del diritto penale, durante il suo percorso si scopre più vicino al diritto civile e alla relativa procedura, anche se, per carattere, affronta con passione qualsiasi sfida si presenti sul suo cammino. Fortemente determinato e deciso nel portare avanti le sue idee e i suoi valori, toglietegli tutto ma non la musica. E le serie tv e il fantacalcio, ma quella è un’altra storia... mar.limone1994@gmail.com https://www.linkedin.com/in/marco-limone-19940110a/

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