martedì, Maggio 21, 2024
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Il “rent to buy”

Il Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014) ha riconosciuto nel nostro ordinamento il rent to buy, una nuova figura contrattuale che si va ad inserire nel novero dei contratti di godimento in funzione di una vendita successiva. Si tratta di uno strumento pensato per contrastare gli effetti dell’attuale crisi del settore immobiliare e consentire l’acquisto di immobili anche a soggetti che non dispongano di una pronta disponibilità economica.

Il rent to buy si articola in due fasi.

Nella prima, il proprietario dell’immobile cede immediatamente la disponibilità dello stesso al conduttore, il quale si impegna, per tutta la durata del contratto, a pagare un canone, costituito di due distinte componenti: una destinata al pagamento dell’utilizzo (si tratta del canone locativo vero e proprio, ossia di una somma in conto di remunerazione del godimento); l’altra come acconto sul prezzo di acquisto dell’immobile.

La seconda fase è puramente eventuale, afferendo all’ipotesi in cui, al termine della durata del contratto, il conduttore decida di esercitare il proprio diritto all’acquisto dell’immobile:

  • qualora non lo eserciti, il contratto cesserà di avere qualsiasi effetto, per cui il conduttore sarà obbligato al rilascio dell’immobile ed avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita, nella misura stabilita tra le parti;
  • qualora decida di acquistare l’immobile, allora il conduttore dovrà pagare il prezzo pattuito per la vendita del bene, al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Il concedente, in tal caso, non potrà opporsi all’atto di cessione del bene, potendo il conduttore ottenere una pronuncia che produca gli effetti del contratto non concluso ex art. 2932 c.c., esattamente come nell’ipotesi di un usuale contratto preliminare di compravendita.

Il rent to buy potrebbe verosimilmente costituire un volano per il rilancio del mercato immobiliare, fortemente frenato dalla diffusa ritrosia degli istituti di credito a concedere mutui se non previa determinate garanzie, di cui i più sono attualmente sprovvisti.

La caratteristica peculiare dell’istituto consiste appunto nel rendere da subito disponibile in capo al conduttore l’immobile oggetto del contratto, garantendogliene il godimento immediato senza il correlativo onere di acquistarlo immediatamente, bensì postergando tale opzione al momento conclusivo della vita del negozio, in cui, a fronte dei canoni già pagati negli anni, il prezzo da corrispondere per l’eventuale acquisto sarà nettamente inferiore.

In conclusione, la possibile proliferazione di tale nuova figura si spiega guardando ai notevoli benefici che essa arreca sia al concedente che al conduttore.

Il primo mantiene la proprietà del bene per tutta la durata del contratto e riceve un beneficio economico costante, in quanto percepisce un canone superiore rispetto a quello proprio di una semplice locazione, e si sottrae altresì alla disciplina vincolistica di quest’ultima.

Il secondo, invece, oltre agli effetti di pubblicità connessi alla trascrizione del contratto, non assumerà un obbligo di acquisto futuro del bene, bensì solo un diritto allo stesso, in quanto tale liberamente esercitabile. Egli inoltre sarà onerato dei soli costi di manutenzione ordinaria dell’immobile, poiché rimarranno interamente a carico del proprietario/venditore sia i costi di manutenzione straordinaria che il carico fiscale per imposte dirette e locali.

Dott. Francesco Tuccillo

Francesco Tuccillo, napoletano, classe 1992. Appassionato di musica e amante dei viaggi. Laureato in Giurisprudenza presso l'Università degli Studi di Napoli Federico II, ha dapprima iniziato la pratica forense presso lo Studio Legale di famiglia, specializzato in diritto civile e bancario, per poi affiancarvi successivamente anche quella penale presso uno Studio perito di colpa medica, frodi assicurative e diritto penale economico latamente inteso. Socio di ELSA Napoli, ha partecipato a due Legal Research Group, nei quali ha approfondito i temi «Adempimento di un dovere e favoreggiamento personale: è punibile il medico che opera a domicilio un latitante?» e «La responsabilità penale del notaio». Collabora da giugno con la testata online "ildenaro.it", quale coautore della rubrica "Ius in itinere", per la quale ha pubblicato articoli di diritto commerciale, penale, civile e dell’Unione Europea. Collabora con la V cattedra di “Diritto Penale. Parte generale” presso l'Università degli Studi di Napoli Federico II.

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