domenica, Maggio 26, 2024
Uncategorized

L’inadempimento del contratto preliminare e la situazione finanziaria del venditore: l’ultima pronuncia della Cassazione

È noto come il contratto preliminare sia il contratto con cui una o entrambe le parti si obbligano alla stipula di un altro e diverso contratto, il contratto definitivo.

Ebbene, si consideri immediatamente il caso dell’inadempimento e si supponga invero che una delle parti non addivenga alla stipula del definitivo (normalmente il rogito davanti a un notaio; ipotesi ben più complesse sono quelle del c.d. preliminare di preliminare o c.d. preliminare improprio caratterizzanti una struttura “trifasica” della complessiva operazione contrattuale).

In tal caso, naturalmente riferibile ad un’ipotesi di violazione dell’obbligo assunto con la stipula di un contratto (ovvero, il preliminare), il codice civile del 1942 ha individuato nel rimedio dell’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 la miglior tutela possibile per la parte non inadempiente (a seguito di dibattito annoso tra Giuseppe Chiovenda e Leonardo Coviello nel secolo precedente).

Brevemente si dica che in quest’ultima ipotesi il giudice, ove presenti tutti i requisiti richiesti dalla legge, emana una sentenza (costitutiva, sebbene anche in tal senso le opinioni contrarie non siano mancate) che “produce” gli effetti del contratto non concluso.

In alternativa, come possibile reazione all’inadempimento della controparte, al contraente fedele residuano i rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno.

La questione apre sicuramente a diversi problemi, tanto di ordine pratico che teorico, ma si accetti in tal sede questo piccolo riepilogo per volgere l’attenzione su un’ulteriore (e recentemente affrontata) questione: il rapporto tra l’inadempimento dell’acquirente alla stipula del definitivo e il rischio che i terzi creditori possano agire esecutivamente sui beni della compravendita.

L’aspetto maggiormente problematico è quello che vede il rifiuto dell’acquirente alla stipula del definitivo realizzarsi in virtù e a causa del timore che i creditori possano agire sui beni del venditore, evidentemente includendovi anche l’immobile oggetto della contrattazione.

Su tale tema si è recentemente pronunciata la Corte di Cassazione con ordinanza (di rinvio) 28 luglio 2017, n. 18771.

Suddetta Corte ha infatti cassato con rinvio la sentenza della Corte d’appello di Milano accogliendo uno dei motivi di ricorso, precisamente quello relativo alla denunciata motivazione apparente della medesima.

Proprio in relazione all’ipotesi dapprima enunciata, i ricorrenti lamentavano invero che il giudice, nel caso di specie, si fosse limitato ad affermare che il rifiuto della società era fondato sul timore di vedere aggrediti i beni, attesa la critica situazione patrimoniale del venditore senza indagare realmente ed individuare le circostanze di fatto da cui detto timore era stato originato.

Ebbene, la Corte ha avuto modo di ricordare come possa essere considerato sufficiente, al fine di soddisfare l’esigenza di un’adeguata motivazione, che il raggiunto convincimento risulti da un riferimento logico e coerente a quelle, tra le prospettazioni delle parti e le emergenze istruttorie vagliate nel loro complesso, che siano state ritenute di per se’ sole idonee e sufficienti a giustificarlo, in modo da evidenziare l’”iter” seguito per pervenire alle assunte conclusioni, disattendendo anche per implicito quelle logicamente incompatibili con la decisione adottata.

Tuttavia affinché venga osservato il disposto dell’articolo 132 c.p.c., comma 2, n. 4, potendosi ritenere assolto il requisito “minimo costituzionale” richiesto dall’articolo 111 Cost. per integrare l’elemento motivazionale del provvedimento giurisdizionale, occorre che la pronuncia non riveli un’obiettiva carenza nell’indicazione del criterio logico che ha condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento.

Insoddisfacente allora si presenterebbe in tal senso la motivazione apparente quando, benche’ graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perche’ recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture.

Esattamente in questo modo si sarebbe pronunciata la Corte d’appello, sostiene la Cassazione, limitandosi semplicemente a statuire come la situazione finanziaria del venditore fosse fortemente peggiorata nel tempo intercorrente tra la stipula del preliminare e quella del definitivo.

A nulla quindi sarebbe poi bastata la conclusione secondo cui tale assetto patrimoniale avrebbe indotto qualsiasi interlocutore contrattuale a forti timori circa l’acquisto di un suo bene, in ciò anzi secondo la Corte individuandosi proprio l’argomento meramente circolare e tautologico posto alla base della motivazione.

In definitiva, quindi, in assenza di effettiva prova di rischio concreto che il bene oggetto della compravendita possa essere aggredito dai terzi creditori (e quindi presumibilmente di atteggiamento in frode da parte del venditore consapevole del dissesto finanziario, favorevolmente propenso all’alienazione) il rifiuto da parte dell’acquirente alla stipula del definitivo risulta illegittimo.

Marco Limone

Marco Limone nasce nel 1994 ad Atripalda (AV). Consegue il diploma di maturità con votazione 100/100 presso il Liceo Scientifico P.S. Mancini di Avellino. Da sempre bravo in matematica, decide di non rinnegare le sue vere inclinazioni e ha frequentato, dal 2012, il Corso di Laurea Magistrale in Giurisprudenza presso l’Università Federico II di Napoli. In data 07/07/2017 conclude il percorso universitario con votazione 110/110 e lode, discutendo una tesi in diritto processuale civile dal titolo "I profili processuali della tutela della parte nel contratto preliminare". Iscrittosi, infatti, sognando il “mito americano” della criminologia e del diritto penale, durante il suo percorso si scopre più vicino al diritto civile e alla relativa procedura, anche se, per carattere, affronta con passione qualsiasi sfida si presenti sul suo cammino. Fortemente determinato e deciso nel portare avanti le sue idee e i suoi valori, toglietegli tutto ma non la musica. E le serie tv e il fantacalcio, ma quella è un’altra storia... mar.limone1994@gmail.com https://www.linkedin.com/in/marco-limone-19940110a/

Lascia un commento