domenica, Maggio 26, 2024
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Locale commerciale: il confine tra l’affitto del ramo d’azienda e locazione di immobile commerciale

Con sentenza n. 3888 del 17 febbraio 2020, la terza sezione della Corte di Cassazione è intervenuta nuovamente sul tema della esatta qualificazione della fattispecie contrattuale con la quale viene attribuito il godimento di un locale commerciale.

Nella prassi, invero, tale operazione non necessariamente si concretizza esclusivamente mediante la sottoscrizione di un contratto di locazione ma, bensì, attraverso la fattispecie del contratto di affitto di ramo di azienda. A ben vedere, però, il ricorso alla fattispecie dell’affitto del ramo d’azienda, a differenza del contratto di locazione commerciale, richiede che oltre al godimento dello spazio e/o locale commerciale venga attribuita all’affittuario anche il godimento dell’azienda da intendersi come “il complesso di beni organizzati da un soggetto imprenditore, strutturato funzionalmente per l’esercizio dell’impresa” (quale produzione di beni e servizi) (art. 2555 c.c.).

In relazione al concetto di azienda, a ben vedere, la giurisprudenza tende a fornire interpretazioni contrastanti: all’orientamento che ritiene sufficiente la mera “potenzialità” del predetto complesso di beni a svolgere una attività imprenditoriale, si contrappone l’orientamento più rigoroso secondo cui sia necessario che l’azienda sia non solo potenzialmente ma concretamente funzionale all’esercizio dell’impresa.

A tal proposito, pare utile riportare la definizione di azienda fornita dalla medesima Corte a sezioni unite (corte di Cassazione, sezioni unite, n. 5087/ 2014): “nella definizione dell’art. 2555 c.c., l’elemento unificatore della pluralità dei beni – indicato nell’organizzazione per l’esercizio dell’impresa – è ancorato a un’attività (l’organizzazione), a sua volta necessariamente qualificata in senso finalistico (l’impresa): l’attività, come tale, è certamente un’espressione del soggetto, che trascende la categoria dei beni giuridici e non può essere oggetto di possesso”.

Con la sentenza in esame, la Suprema Corte torna a pronunciarsi sul tema in oggetto, statuendo le linee guida attraverso le quali una determinata fattispecie debba essere qualificata come affitto di rama d’azienda in luogo di locazione di immobili commerciali.

Nel caso in esame, inerente peraltro alla concessione di spazi commerciali situati all’interno di un centro commerciale mediante un contratto di affitto di ramo d’azienda, gli ermellini hanno statuito che “la locazione di immobile con pertinenze si differenzia dall’affitto di azienda perchè la relativa convenzione negoziale ha per oggetto un bene – l’immobile concesso in godimento – che assume una posizione di assoluta ed autonoma centralità nell’economia contrattuale, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri elementi che, legati materialmente o meno ad esso, assumono, comunque, carattere di accessorietà, rimanendo ad esso collegati sul piano funzionale in una posizione di coordinazione- subordinazione, mentre, nell’affitto di azienda, lo stesso immobile è considerato non nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni (mobili ed immobili) legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, così che oggetto del contratto risulta proprio il complesso produttivo unitariamente considerato, secondo la definizione normativa di cui all’art. 2555 c.c.” (Cass. 20815/ 2006; Cass. 24376/2017).

In particolare, secondo la terza sezione a nulla rileva che il locale commerciale sia situato all’interno di un centro commerciale: la mera collocazione del locale nel centro commerciale nulla dice quanto al tipo di contratto che lo riguarda, cosi come non è presuntiva di avviamento aziendale, ossia di avviamento che non sia riferibile al conduttore, alla sua iniziativa commerciale, ma piuttosto alla collocazione nel centro commerciale, e all’avviamento che deriva dalla contiguità con gli altri locali.

Ne consegue, pertanto, che è perfettamente compatibile con la locazione la circostanza che oltre al godimento dell’immobile le parti concordino prestazioni accessorie a tale godimento.

 

 

Claudia Calderini

Claudia Calderini fa parte di Ius In Itinere dal 2018 in qualità di Responsabile dell'area di Diritto Civile. Laureata con lode all'università di Napoli Federico II, dopo aver conseguito l'abilitazione forense, nel 2016 ha deciso di trasferirsi a Milano per partecipare al master "Diritto & Impresa" presso la Business school de il Sole 24 Ore. Dopo aver lavorato presso un primario studio legale milanese, dal 2019 lavora come Senior Legal Associate presso un fondo di investimento che si occupa di gestione di investimenti nel settore delle energie rinnovabili.

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