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Spazi destinati a parcheggio: introduzione ed evoluzione normativa dell’articolo 41 sexies della Legge Urbanistica

Il  Legislatore del 1942 aveva l’ambizioso obiettivo di dettare una disciplina unitaria in ambito urbanistico. Con la legge n. 1150 del ’42 era quasi riuscito nel suo intento.  Sono stati, però, necessari numerosi interventi normativi per far sì  che la c.d. Legge Fondamentale dell’Urbanistica fosse ancora utilizzabile.
Il legislatore del ’42, tra i tanti, non si poneva il problema urbanistico degli “spazi destinati a parcheggio”: tant’è che è stato necessario uno specifico intervento funzionale ad introdurre l’art. 41 sexies. Più precisamente, nel 1967[1], la formulazione normativa primordiale prevedeva: “Gli spazi a parcheggio devono essere riservati, nelle costruzioni, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi edificati”.
Ciò che pareva complesso individuare era il rapporto intercorrente tra l’edificio e lo spazio destinato a parcheggio. In un primo momento, la giurisprudenza qualificava tale rapporto come “rapporto pertinenziale” derogabile dalle parti[2]. Successivamente, riconosceva la natura imperativa ed inderogabile della norma per i rapporti privatistici inerenti a tali spazi, con la conseguente radicale nullità degli atti di alienazione separata dei suddetti[3].
La Suprema Corte, con una serie di decisioni conformi[4] è arrivata ad affermare che l’art. 18 della legge n. 765 del ’67 rappresenta una norma imperativa ed inderogabile: essa opera anche nei rapporti privatistici inerenti gli spazi in oggetto, imponendo la loro destinazione ad uso delle persone che occupano stabilmente le costruzioni.
Tale orientamento giurisprudenziale rimaneva fermo e costante anche a seguito della legge edilizia[5], che all’art. 26 disponeva che gli spazi per parcheggio “costituiscono pertinenze degli edifici, ai sensi degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile.
Accertato il rapporto pertinenziale, gli spazi destinati a parcheggio possono essere definiti “pertinenze necessarie”.
La disposizione normativa, come sopra citata, è stata modificata dalla Legge n. 122 del 1989 (c.d. Legge Tognoli), la quale ha dato vita all’attuale testo della norma[6], ampliando l’area da destinarsi a parcheggio da un metro quadrato per ogni venti metri cubi costruiti, ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi. Inoltre, il legislatore ha concesso ai proprietari di fabbricati già esistenti di realizzare nel sottosuolo di edifici o nei locali siti al piano terra, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari: i parcheggi così realizzati non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare, a pena di nullità della cessione[7].
Nel 2005[8], la Suprema Corte ha stabilito che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge non sono soggetti ad alcun diritto d’uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell’edificio. Fu richiamato il contrasto sorto in merito ai parcheggi eccedenti gli standard vincolistici, risolto con l’adozione della tesi più liberista, che ne garantisce la libera circolazione ed utilizzabilità.
Il legislatore ha immediatamente colto la questione arrivando a formulare e introdurre il secondo comma dell’art. 41 sexies [9]della Legge Urbanistica: comma aggiunto dall’articolo 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005.
Dunque, l’acquirente di un immobile ha un diritto d’uso sulle aree destinate a parcheggio solo nella misura stabilita dalla legge. Per la parte eccedente, le aree di parcheggio possono essere liberamente alienate a terzi dal costruttore, ferma restando la loro destinazione a parcheggio.

[1] Articolo introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765.

[2] Sent. Cass. 16 novembre 1978, n. 5300.

[3] Sent. Cass. 25 gennaio 1982, n. 483.

[4] Sentt. Cass. Sez. Un. Del 1984 nn. 6600, 6601 e 6602.

[5] Legge 28 febbraio 1985, n. 47.

[6] Art. 41 sexies della l. 1150 del ‘42, comma 1: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione.”

[7] Precisazione del Consiglio di Stato, Sez. V, con sent. 3 giugno 1996, n. 621, in risposta all’impugnazione dell’art. 9 della Legge Tognoli.

[8] Sent. Cass. Sez. Un. N. 12793 del 2005.

[9] Art. 41 sexies della l. 1150 del ’42, comma 2: “Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse.”

 

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