martedì, Maggio 21, 2024
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Come finanziare l’acquisto della propria abitazione? Il nuovo contratto di leasing immobiliare

Quali opzioni ha a disposizione un privato per acquistare un immobile destinato ad uso abitativo? Un quesito a cui è necessario rispondere, ancor più, oggigiorno in quanto molte famiglie sono costrette a profittare degli spazi che l’ordinamento concede loro per la stipula di contratti economicamente vantaggiosi.

Fino a qualche tempo fa la prassi avallava rispetto a questo problema un’unica soluzione: il mutuo ipotecario. Chiunque, suo malgrado, ha avuto modo di frequentare gli uffici bancari per finanziare gli acquisti della propria casa conosce questo tipo di operazione. Si tratta, in buona sostanza, di un ordinario mutuo assistito da maggiori garanzie per la banca, in quanto quest’ultima concede il prestito non prima che venga a suo favore trascritta l’ipoteca sull’abitazione costruita o da costruire.

Invero, il ventaglio di possibilità per ottenere finanziamenti vantaggiosi si è arricchito con un nuovo contratto tipizzato dal legislatore nella Legge di Stabilità del 2016 al comma 76 (ad abundatiam potrebbe specificarsi che si tratta dell’art. 1 ma l’omissione non rappresenta un refuso dato che questo tipo di legge si compone di un solo articolo) che è la locazione finanziaria per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale. Tutto ciò rappresenta una generalizzazione del leasing abitativo sperimentato proficuamente per l’acquisto delle seconde case. Ovviamente questa assoluta novità presenta dei vantaggi e degli svantaggi dei quali chiunque dovrebbe essere edotto. Tra i primi può annoverarsi la possibilità di coprire col finanziamento l’intero valore dell’immobile, dato fondante e non scontato dal momento che sovente le banche non sono disposte ad accordare finanziamenti dell’acquisto integrale; di scegliere l’importo e la frequenza della rateizzazione per il pagamento del canone a cui è tenuto l’utilizzatore-acquirente; non vi è la necessità di ipotecare il proprio immobile, la qual cosa comporta minori preoccupazioni (non bisogna sbrogliare ulteriori formalità) e minori costi (le spese notarili per la trascrizione dell’ipoteca, ecc..).

Non mancano però, come si diceva, le note dolenti: la banca o un intermediario finanziario si obbligano ad acquisire o far costruire l’immobile scelto dall’utilizzatore, quest’ultimo tuttavia assume tutti i rischi legati al godimento del bene (cd. Inversione del rischio). In breve ciò implica che, derogando all’art. 1526 co.3 c.c, l’utilizzatore è tenuto comunque a pagare i canoni se non v’è la consegna da parte del concedente ovvero se il bene perisce o viene smarrito per causa non a lui imputabile. Oltretutto l’utilizzatore non può invocare la garanzia per i vizi della cosa né il concedente risponde dell’operato dei soggetti con cui egli ha negoziato per l’acquisto o la costruzione dell’immobile, sebbene in questo caso l’utilizzatore-acquirente non resta sfornito di tutela giacché può esercitare iure proprio l’azione che gli deriva dal contratto di fornitura, collegato negozialmente a quello di leasing (alla stregua di ciò che accade in ipotesi peculiari regolate nel codice civile, si veda ad es. il subappalto).

 

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Angelo D'Onofrio

Angelo D'Onofrio è uno studente di giurisprudenza iscritto al IV anno all'Università Federico II di Napoli. Ha partecipato alla NMCC Elsa tenutasi a Perugia nel 2016 , alla NMCC Elsa in diritto penale tenutasi a Napoli nel 2017 ed alla Local Moot Court Elsa in diritto privato a Napoli , vincitore del premio miglior oratore in quest'ultima . Vanta, inoltre, una partecipazione alla National Negotiation di Elsa a Siena. Attualmente sta lavorando ad un LRG in diritto bancario dal titolo " Il nuovo diritto societario della crisi dell'impresa bancaria. Profili di specialità rispetto al diritto comune " .

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