Il certificato di agibilità: una disciplina normativa in continua evoluzione
Il certificato di agibilità è il documento comprovante la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato.
La definizione di cui sopra è fornita dal legislatore all’art. 24, comma 1, del D.P.R. n. 380 del 2001 (Testo Unico delle disposizione legislative e regolamentari sull’edilizia).
Tale Testo Unico ha in qualche modo anticipato l’attività legislativa del 2005[1], che ha portato, a seguito della spinta comunitaria, all’emanazione della disciplina energetica ed in particolare a quella relativa all’attestato di Prestazione Energetica. Tant’è vero che la disciplina, come ora consultabile, è il risultato di una vasta attività legislativa, interrotta (pare) con l’emanazione dell’art. 3 del Decreto Legislativo del 25 novembre 2016, n. 222.
Per avere una visione completa dell’istituto in esame è, allo stato, necessario fare riferimento a due norme, che potrebbero essere definite quali “provvedimenti collegati”:
– il primo[3] tratta della previsione della certificazione energetica dell’edificio (come, in parte, già accennato supra). La prima norma specifica che per le nuove costruzioni rientranti fra gli edifici di cui al decreto legislativo n. 192 del 2005, e successive modificazioni, il rilascio del certificato di agibilità al permesso per costruire è subordinato alla presentazione della certificazione energetica dell’edificio.
La mancanza del certificato di agibilità per gli edifici la cui costruzione è iniziata prima dell’emanazione del D.Lgs. sull’APE, non comporta alcuna sanzione specifica, dunque non inficia neanche la validità dell’atto nel quale esso andrebbe (eventualmente) allegato. Ciononostante è consigliabile che l’operatore del diritto informi sulla sua mancanza e sulle conseguenze che possono esservi;
– il secondo[4] tratta degli “impianti”, affermando che il certificato di agibilità è rilasciato dalle autorità competenti previa acquisizione della dichiarazione di conformità di cui all’articolo 7[5], nonché del certificato di collaudo degli impianti installati, ove previsti dalle norme vigenti.
Dunque, la norma in oggetto, oltre a dettare un ordine dettagliato per le operazioni da compiere, fa espresso rinvio alla necessità di adire specifiche autorità amministrative affinché il procedimento relativo alla certificazione energetica possa ritenersi completo. Infatti, il legislatore, esorta il privato a compiere, oltre alle attività necessarie per assicurare il corretto “funzionamento formale”, anche attività utili a garantire l’idoneità dell’edificio allo scopo per cui è stato segnalato l’inizio della costruzione.
All’interno dello stesso articolo 24, nei commi successivi, sono espressamente indicati i requisiti che il certificato di agibilità deve contenere affinché sia valido. In particolare, la norma sottolinea la necessità che vi sia una Segnalazione Certificata (alle autorità di cui sopra, ma comunque nella stragrande maggioranza dei casi, si fa riferimento all’Ente Comunale) entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori. Tale Segnalazione può riguardare anche singoli edifici, o addirittura singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse. Allegati alla Segnalazione vanno i documenti di cui al comma 5 dell’articolo appena citato.
Il procedimento di rilascio del certificato di agibilità è espressamente disciplinato dall’articolo successivo, ossia dall’art. 25[6] del D.P.R. in oggetto. Esso rinvia a disposizioni già risalenti quali il D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425[7] e la Legge 5 novembre 1971, n. 1086[8].
Il legislatore anche nell’art. 26 del Testo Unico prevede anche l’ipotesi in cui vi sia invece una “dichiarazione di inagibilità” e richiama espressamente la disciplina dettata da una disposizione particolarmente risalente, ossia quella dell’art. 222 del Regio Decreto del 27 luglio 1934, n. 1265. Quest’ultimo parifica l’ipotesi dell’inagibilità a quella dell’inabilità. Si può, pertanto, affermare che nel caso in cui l’immobile oggetto della richiesta del certificato di agibilità, sia dichiarato, invece, inagibile, la costruzione sarebbe da ritenersi automaticamente inabitabile.
È palese che l’intento legislativo sia quello di tutelare la collettività come ha fatto e fa anche per le sanzioni relative alle costruzioni abusive.
Si deve, comunque, tenere distinta la “dichiarazione di inagibilità” dalla mancata richiesta del certificato che, invece, non prevede alcuna sanzione specifica.
[1] Si fa espresso riferimento al Decreto Legislativo n. 192 del 2005. Si veda al riguardo MAZZELLA G. “L’allegazione dell’Attestato di Prestazione Energetica: disciplina comunitaria e sanzioni” in Iusinitinere.it.
[2] Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222.
Individuazione di procedimenti oggetto di autorizzazione, segnalazione certificata di inizio di attività (SCIA), silenzio assenso e comunicazione e di definizione dei regimi amministrativi applicabili a determinate attività e procedimenti, ai sensi dell’articolo 5 della legge 7 agosto 2015, n. 124.
[3] Cfr. art. 2 della Legge 24 dicembre 2007, n. 244.
[4] Cfr. art. 9 del Decreto Ministeriale 22 gennaio 2008, n. 37.
[5] Art. 7 D.M. n. 37 del 2008: “Dichiarazione di conformità” “Al termine dei lavori, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell’impianto, l’impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme di cui all’articolo 6. Di tale dichiarazione, resa sulla base del modello di cui all’allegato I, fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto di cui all’articolo 5.
Nei casi in cui il progetto e’ redatto dal responsabile tecnico dell’impresa installatrice l’elaborato tecnico e’ costituito almeno dallo schema dell’impianto da realizzare, inteso come descrizione funzionale ed effettiva dell’opera da eseguire eventualmente integrato con la necessaria documentazione tecnica attestante le varianti introdotte in corso d’opera.
In caso di rifacimento parziale di impianti, […]”
a) richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità’, che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto;
b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità’ di conformità’ dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché’ in ordine alla avvenuta prosciugatura dei
muri e della salubrità’ degli ambienti;
c) dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità’ degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui agli articoli 113 e 127, nonché’ all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità’ degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico. […]”.
[7] Regolamento recante disciplina dei procedimenti di autorizzazione all’abitabilità, di collaudo statico e di iscrizione al Catasto.
[8] Norme per la disciplina delle opere di conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica.
