mercoledì, Aprile 24, 2024
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La lottizzazione abusiva: tra legislazione e prassi


Il fenomeno della lottizzazione occupa una delle caselle più importanti del procedimento di pianificazione urbanistica. Esso consiste nella suddivisione in porzioni di terreno (c.d. “lotti”) con l’obiettivo di ricavarne unità distinte, sia sotto il profilo giuridico (per quanto riguarda il diritto di proprietà), sia sotto il profilo amministrativo (in quanto mira al c.d. “frazionamento catastale”). È regolata da una apposita normativa ed in particolare ha visto un forte riferimento agli strumenti urbanistici. Troppo spesso, però, nella prassi, si è raggirato il dettato normativo dando vita ad una figura quasi “autonoma” quale quella della lottizzazione abusiva.
Il D.P.R. n. 380 del 2001 (meglio conosciuto come “Testo Unico in materia edilizia”) inserisce la lottizzazione abusiva nel capo delle sanzioni e al comma 1 dell’art. 30 ne dà una disciplina dettagliata. Esso infatti recita : “Si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio”.
Lo scopo del legislatore è certamente quello di tutelare il territorio. Vuole evitare, da un lato, che si possano creare disparità di trattamento fra i consociati nell’utilizzo dei lotti e dall’altro, che queste trasformazioni deturpino il territorio andando ben oltre quanto previsto e consentito dalla norma in materia urbanistica. Si parte, infatti, dai presupposti che il legislatore abbia voluto configurare il migliore utilizzo del territorio e al tempo stesso che l’attività dell’amministrazione (nella formazione del piano) sia conforme alla “vocazione” della singola zona.
Si pone un problema interpretativo in relazione al tipo di sanzione configurabile.
Si è chiaramente affermato che quello di lottizzazione abusiva costituisce un vero e proprio reato ed in quanto tale, sfugge dalla competenza del giudice amministrativo per “entrare” in quella del giudice penale. È proprio il legislatore, nello stesso Testo Unico sull’edilizia, a darne una disciplina, precisamente al comma 1 lettera “c” dell’art. 44: “Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica: c) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso”. Si tratta, dunque, di un reato c.d. contravvenzionale  e secondo alcune massime della Corte di Cassazione, si rileva anche che ha natura di reato permanente e progressivo nell’evento, che giunge a compimento solo con l’ultimazione delle costruzioni. Inoltre si può notare un espresso rinvio dell’art. 44 D.P.R. 380/01 all’art. 30, ma soprattutto alle differenti ipotesi prospettate, in quanto, questo tipo di sanzione non si applica solo nei casi di lottizzazione abusiva, ma anche in quelli in cui sono coinvolte zone vincolate.
Aiuta maggiormente nell’analisi dell’istituto anche il comma 2 della stessa norma: “La sentenza definitiva del giudice penale che accerta che vi è stata lottizzazione abusiva, dispone la confisca dei terreni, abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite. Per effetto della confisca i terreni sono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del comune nel cui territorio è avvenuta la lottizzazione. La sentenza definitiva è titolo per la immediata trascrizione nei registri immobiliari”.
Un caso particolare è quello che ha visto coinvolta la III sezione della Corte di Cassazione (con la sentenza del 4 novembre 2015, n. 46535), perché, nonostante abbia dichiarato il proscioglimento per prescrizione del reato, ha potuto comunque disporre, sulla base di un’adeguata motivazione sull’attribuibilità del fatto all’imputato, la confisca del bene lottizzato.
I giudici hanno spesso fatto ricorso allo strumento della confisca e ciò ha destato non poco scalpore nella prassi, al punto tale da investire la Corte Costituzionale, dinanzi alla quale era stata sollevata una questione di legittimità costituzionale sull’art. 44 comma 2 del D.P.R. suddetto in riferimento all’art. 117 della Costituzione, da parte del Tribunale di Teramo. La Corte Costituzionale, con la sentenza del 14 gennaio 2015, n.49, aveva dichiarato inammissibile la questione perché i rimettenti avevano erroneamente ritenuto di essere obbligati a recepire il principio di diritto che avevano ricavato dalla sentenza “Varvara c. Italia” del 29 ottobre 2013.
Tutto ciò è sintomatico di quanto la lottizzazione abusiva sia attuale e seria, al punto tale da spingere Corte Costituzionale e Corte Europea dei Diritti dell’Uomo a pronunciarsi.

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