lunedì, Aprile 15, 2024
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Le leggi speciali della compravendita: ponte col diritto amministrativo

La compravendita immobiliare gode di una specifica disciplina nel codice civile, che detta particolari prescrizioni relative alla forma[1], alla pubblicità[2], nonché all’identificazione e alla quantità del bene. A tal proposito, si precisa che il bene immobile può essere venduto “a misura” o “a corpo”. Si ricorre al primo tipo di trasferimento quando sono espressamente indicate le unità di misura dell’immobile, mentre si ricorre all’altro quando non è possibile quantificare specificamente l’estensione del bene, per cui è necessario fare riferimento al bene nel suo complesso.

Il legislatore ha sentito l’esigenza di intervenire numerose volte nel corso degli anni, al fine di fornire una disciplina normativa quanto più varia e completa. La ratio di tale atteggiamento può essere ravveduta nella necessità di fornire, da parte dei contraenti, l’esatta individuazione del bene venduto e l’attestazione delle sue caratteristiche. La violazione di tali norme può comportare anche la nullità del negozio di trasferimento[3].

Alla luce di ciò, è possibile individuare il palese collegamento giuridico tra due branche diverse del diritto: quella del diritto civile e quella del diritto amministrativo. Ciò poiché le leggi speciali cui si fa riferimento sono essenzialmente collocabili nell’alveo della seconda branca sopracitata, in quanto attengono alla materia urbanistica, a quella catastale e a quella energetica.

È chiaro che parlare di bene immobile è alquanto generico: è infatti necessario porre una distinzione tra “terreni” e “fabbricati”. Differenziazione che lo stesso legislatore ha attuato in modo netto e che può essere individuata già nella possibilità di ricondurre il trasferimento di un terreno tra le vendite “a corpo” e quello di un fabbricato tra le vendite “a misura”. I due macro-tipi di bene si sono distanziati ulteriormente a seguito dell’emanazione di specifiche leggi speciali ad essi relative.

Nell’ambito dei terreni e con riguardo alle figure negoziali implicanti il trasferimento di un diritto reale, il legislatore[4] ha fissato come sanzione quella della nullità laddove non venga allegato il Certificato di Destinazione Urbanistica[5]attestante le relative caratteristiche. Esso va allegato a tutti gli atti tra vivi ad effetti reali: ne è esclusa l’allegazione nelle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta, nei testamenti, negli atti relativi alla costituzione, modificazione od estinzione di servitù o di diritti reali di garanzia e in caso di terreni pertinenziali inferiori a cinquemila metri quadrati di estensione. La disciplina relativa ai terreni è ulteriormente arricchita da una normativa specifica in caso di incendio[6], (vista la loro palese assoggettabilità a tale calamità naturale), nonché ad una relativa ai terreni soggetti ad uso civico[7]. L’uso civico può riguardare terreni sia appartenenti all’ente comunale, sia a soggetti privati. La dottrina ha dibattuto sulla eventuale invalidità di cui sarebbero affetti tali atti, in quanto nel primo caso[8] vi era chi sosteneva che l’atto fosse nullo per impossibilità dell’oggetto, configurandosi l’uso civico come un diritto reale limitato su un terreno altrui[9] e nell’altro, chi riteneva che l’atto fosse da considerarsi valido, ma la cui validità dipendesse dalla espressa menzione relativa all’uso civico del terreno. Ciononostante è possibile ravvisare delle eccezioni nella legge del 1927, relativamente alla “categoria a)” (boschi e pascoli), in cui il bene è destinato a restare di proprietà pubblica, salva la compravendita effettuata per esigenze di pubblico interesse, opportunamente adottata dal Comune e approvata dalla Regione; nonché relativamente alla “categoria b)” (coltura agraria), in cui il bene è posseduto in enfiteusi dal singolo, il quale potrà alienarlo solo dopo l’affrancazione del canone enfiteutico.

Per quanto concerne i fabbricati, invece, il legislatore[10] richiama l’applicazione di altre leggi speciali, la cui disapplicazione comporterebbe la nullità dell’atto. Le prescrizioni normative si riferiscono a tutti i tipi di atti tra vivi, fatta eccezione solo per gli atti relativi alla costituzione, modificazione od estinzione di diritti reali di garanzia o di servitù. Alla luce di quanto contenuto nell’ordinamento, è possibile effettuare una distinzione principalmente cronologica e solo in secondo luogo sostanziale. Negli atti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà o di un diritto reale di un fabbricato, la clausola urbanistica è fondamentale per la validità e per l’efficacia dello stesso. Innanzitutto è da ritenere pienamente valido il trasferimento della proprietà di un immobile costruito prima del 1° settembre 1967, in virtù di quanto affermato dall’articolo 40 della Legge n. 47 del 1985[11]; a tal fine è meramente sufficiente che le parti si assumano la responsabilità di quanto affermato, attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto notorio appositamente rilasciata ai sensi del D.P.R. n. 445 del 2000. In secondo luogo, è possibile fare riferimento ai fabbricati che siano stati costruiti in conformità ad un provvedimento autorizzativo: laddove tale provvedimento sia stato rilasciato prima del 30 gennaio 1977, è sufficiente che nell’atto siano indicati gli estremi della “licenza edilizia”; se esso è stato rilasciato tra il 31 gennaio 1977 e il 30 giugno 2003, devono essere opportunamente indicati gli estremi della c.d. “concessione ad edificare”; mentre se il provvedimento autorizzativo è stato rilasciato dopo il 20 giugno 2003, dovranno essere indicati, nell’ordine che segue ed alternativamente, gli estremi del c.d. “permesso a costruire”[12], gli estremi della “S.C.I.A.”[13], ovvero gli estremi della “D.I.A. (o super DIA)”[14], o gli estremi del c.d. “titolo abilitativo in sanatoria”. Si noti come si faccia essenzialmente riferimento al concetto di provvedimento autorizzativo, a cui, il legislatore ha però associato, nel corso degli anni, un nomen iuris diverso: esso varia a seconda dell’evoluzione normativa e pur avendo pressoché le medesime finalità, è possibile giungere a delle distinzioni per caratteristiche ed effetti.

Inoltre il legislatore ha anche dettato una disciplina avente il duplice scopo di sanare i vizi edilizi attinenti a determinati fabbricati e di rimpinguare le casse dello Stato. Si fa riferimento alla disciplina dei Condoni, la quale ha trovato la sua prima applicazione nel 1985, con la Legge n. 47 del medesimo anno, che agisce sugli abusi realizzati fino al 1° ottobre 1983, con cui si individua il cosiddetto “Primo Condono”. Il Legislatore ha poi continuato la sua attività normativa, recependo le esigenze collettive, giungendo all’emanazione del Secondo Condono[15] con la Legge n. 724 del 1994 per gli abusi realizzati sino al 31 dicembre 1993 e infine con un’ulteriore norma del medesimo stampo, la legge n. 326 del 2003 per gli abusi realizzati sino al 31 marzo 2003. In tali casi, le formalità da adottare affinché l’atto di trasferimento contenga la giusta indicazione urbanistica, variano a seconda della domanda di condono, a seguito della quale: il Comune potrebbe aver risposto e rilasciato la “concessione in sanatoria”, caso in cui è necessario inserire una dichiarazione dalla quale risultino i relativi estremi; il procedimento di condono potrebbe essere in itinere (situazione più diffusa nella prassi, viste le lungaggini burocratiche degli uffici comunali), caso in cui è necessario inserire in atto una dichiarazione dalla quale risultino gli estremi della domanda di condono ed il versamento delle somme dovute a titolo di oblazione; potrebbe, altresì, essersi formato il c.d. “silenzio-assenso” della P.A., situazione in cui è necessario inserire in atto una dichiarazione dalla quale risulti la data della domanda, il versamento delle somme dovute a titolo di oneri concessori e quali oblazione, nonché l’assenza di un provvedimento in sanatoria nei termini di legge. L’ordinamento, affianco alla figura del condono, prevede una forma di sanatoria ex lege[16], ossia quella riconosciuta per le difformità che non superino il 2% delle misure progettuali.

Tra le altre leggi speciali dettate in tale ambito, viene in rilievo quella relativa alla cosiddetta “conformità catastale”: il comma 14[17] dell’articolo 19 del Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, ha aggiunto il comma 1bis all’articolo 29 della Legge 27 febbraio 1985, n. 52. La norma in oggetto può essere divisa in due parti: la prima concernente la c.d. “conformità oggettiva”, ossia la conformità degli immobili esistenti al catasto e la seconda relativa alla c.d. “conformità soggettiva”, cioè la corrispondenza tra le risultanze catastali e quelle dei Registri Immobiliari[18]. A tal proposito, pare opportuno fare riferimento alla due circolari emanate dall’Agenzia del Territorio[19], con le quali quest’ultima ha tentato un riordino della disciplina in materia catastale, dettando alcune linee guida utili per gli operatori.

Tra le norme speciali viene altresì in rilievo la cosiddetta “Legge Bersani”, con cui si fa riferimento al D.P.R. n. 445 del 2000[20], che nel caso di specie, consiste in un’apposita dichiarazione delle parti sostitutiva di atto di notorietà.

Infine è necessario fare un riferimento anche alla normativa concernente gli obblighi in tema di certificazione energetica[21], secondo cui è necessario allegare l’Attestato di Prestazione Energetica e controllare la conformità degli impianti.

[1] Art. 1350 del codice civile, che fissa la forma scritta ad substantiam.

[2] Art. 2643 del codice civile: trascrizione dei contratti che hanno per oggetto la vendita della proprietà o di un altro diritto reale relativo ad un bene immobile.

[3] Cfr. Sent. Cass. 24 maggio 2011, n. 11391, con cui la Suprema Corte ha precisato che tali nullità concernono gli atti di trasferimento ad effetti reali e non meramente obbligatori.

[4] Si fa espresso riferimento all’articolo 30, secondo comma, del D.P.R. n. 380 del 2001.

[5] Cfr. MAZZELLA G. La commerciabilità dei terreni: il Certificato di Destinazione Urbanistica, Ius in Itinere, 2018. https://www.iusinitinere.it/commerciabilita-dei-terreni-certificato-destinazione-urbanistica-7229

[6] Legge n. 353 del 2000, articolo 10.

[7] Legge n. 1766 del 1927.

[8] Cfr. Sent. Cass. 8 agosto 2003, n. 11993.

[9] Cfr. SANDULLI A., Manuale di diritto amministrativo, vol. II, Napoli, 1984, pp. 728 e ss.

[10] Articolo 46 del D.P.R. n. 380 del 2001.

[11] Articolo 40 della Legge n. 47 del 1985. Mancata presentazione dell’istanza.

1. […].

  1. Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.

[…].”

[12] Articolo 10 del D.P.R. n. 380 del 2001. Interventi subordinati a permesso di costruire.

1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

  1. Gli interventi di nuova costruzione;
  2. gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
  3. gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42e successive modificazioni.

[…].”

[13] Articolo 22 del D.P.R. n. 380 del 2001, primo e secondo comma. Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività.

“1. Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:
a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c).

  1. Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.”

[14] Veniva richiamato dalla dottrina l’articolo 22 del D.P.R. n. 380 del 2001, terzo comma: abrogato, in virtù dell’introduzione dello strumento della S.C.I.A.

[15] Cfr. MAZZELLA G., La domanda di condono di un bene abusivo alla luce della legge n. 724 del 1004: il ruolo del notaio, Ius in Itinere, 2019.

La domanda di condono di un bene abusivo alla luce della legge n. 724 del 1994: il ruolo del notaio

[16] Si consulti di Decreto Legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito in legge 12 luglio 2011, n. 106.

[17] Art. 19. Aggiornamento del catasto.

“[…] 14. All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: “1-bis. Gli atti pubblici e le  scritture private autenticate  tra  vivi  aventi  ad  oggetto  il   trasferimento,  la costituzione o lo scioglimento  di  comunione  di  diritti  reali  su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione  catastale,  il riferimento   alle   planimetrie   depositate   in  catasto   e   la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle  planimetrie.  Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. […]” .

[18] Cfr. MAZZELLA G., Commerciabilità degli immobili e regolarità urbanistica: problemi applicativi circa la “sanabilità”, Ius in Itinere, 2018.

Commerciabilità degli immobili e regolarità urbanistica: problemi applicativi circa la “sanabilità”

[19] Circolari nn. 2 e 3 dell’Agenzia del Territorio, prot. n. 36607/2010 e n. 42436/2010.

[20] Cfr. MAZZELLA G., D.P.R. n. 445 del 2000: la semplificazione dei documenti amministrativi, Ius in Itinere, 2018.

D.P.R. n. 445 del 2000: la semplificazione dei documenti amministrativi

[21] Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192.

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