mercoledì, Maggio 29, 2024
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Rilievi critici sulla possibilità di configurare l’abuso del promissario acquirente nella nuova disciplina degli immobili da costruire

A cura di Dott.ssa Emanuela Morotti, Phd, Assegnista di Ricerca presso il Dipartimento di Diritto Privato e Critica del Diritto dell’Università di Padova.

La disciplina sugli immobili da costruire predispone un contesto di forti tutele per il promissario acquirente, a partire dal diritto di ricevere, al momento della stipula del contratto preliminare, una fideiussione bancaria o assicurativa che gli garantisca il recupero delle somme versate al venditore, nel caso in cui, prima della stipula del contratto definitivo, si verifichi una situazione di crisi o di insolvenza del costruttore. La legge, però, non prevede espressamente il caso di tardivo rilascio della fideiussione, per il quale sono quindi state proposte due interpretazioni contrastanti. La prima ritiene che il promissario acquirente conservi il diritto di domandare la nullità del preliminare, anche dopo la consegna tardiva della fideiussione. La seconda, invece, qualifica tale richiesta come abusiva e impedisce al promissario acquirente di chiedere la nullità, ritenendo prevalente l’interesse a ricevere la fideiussione, indipendentemente dal fatto che questa sia consegnata in tempo o in ritardo. L’obiettivo di questo contributo è quello di proporre una via intermedia tra quelle sopra proposte, mostrando che, in determinate situazioni, le concrete vicende del rapporto possono far riemergere l’interesse del promissario acquirente a domandare la nullità, dovendosi in questi casi ritenere pienamente legittima e non abusiva tale richiesta. Si rivela allora di fondamentale importanza assumere una visione più complessiva che tenga in considerazione il comportamento tenuto dalle parti nel concreto svolgimento del rapporto.

The regulation on buildings to be constructed provides a context of strong protections for the promissory buyer, starting from the right to receive, at the time of signing the preliminary contract, a bank or insurance guarantee that guarantees him the recovery of the sums paid to the seller, in the event in which, before the signing of the final contract, a crisis or insolvency situation of the manufacturer occurs. The law, however, does not expressly provide indications for the case of late issuance of the guarantee, for which two conflicting interpretations have therefore been proposed. The first considers that the promissory buyer retains the right to request the nullity of the preliminary, even after the late delivery of the guarantee. The second, on the other hand, qualifies this request as abusive and prevents the promissory buyer from requesting nullity, considering the prevailing interest in receiving the surety, regardless of whether it is delivered on time or late. The goal of this contribution is to propose a third way between those proposed above, showing that, in certain situations, the interest of the promissory buyer in requesting nullity can re-emerge due to the concrete events of the relationship, having in these cases fully believe this request is legitimate and not abusive. It is therefore of fundamental importance to take a more comprehensive view that takes into consideration the behavior of the parties in the concrete development of the relationship.

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* Il presente articolo scientifico è stato sottoposto a referaggio ai sensi dell’art. 3 del Regolamento della Rivista e pubblicato nel Numero 2/2020 della Rivista Semestrale di Diritto.

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